La responsabilidad civil del propietario de una edificación en ruinas
Por Enmanuel Rosario Estévez
Introducción
A raíz del trágico suceso ocurrido en una discoteca de Santo Domingo, donde centenares de personas perdieron la vida y otras resultaron heridas por el súbito colapso del techo de la edificación, ha reaparecido en el ambiente jurídico el fantasma del artículo 1386 del Código Civil dominicano que refiere a la responsabilidad civil del propietario de un inmueble en ruinas por el daño ocasionado[1].
A raíz de este lamentable hecho, varios notables comunicadores y abogados han utilizado los medios de comunicación y las redes sociales para referirse a la responsabilidad civil generada por este trágico suceso y han indicado que el propietario del establecimiento comercial es responsable por aplicación del indicado texto. Esta afirmación no es correcta y tiende a generar confusión.
Es por lo anterior que nos proponemos realizar una breve reflexión sobre la responsabilidad civil del propietario de un inmueble en ruinas por los daños ocasionados, sin pretender entrar en los detalles propios del caso, ni tampoco de determinar el régimen preciso que debe aplicarse. El interés es redescubrir el contenido de este excepcional régimen de responsabilidad civil.
Delimitación de la responsabilidad civil generada por una edificación en ruinas
Cuando analizamos las disposiciones de la responsabilidad civil delictual y cuasidelictual previstas en los artículos 1382 al 1386 del Código Civil dominicano, podemos notar que el único texto que menciona o hace alusión a un inmueble es precisamente el artículo 1386, y que hace referencia realmente al propietario de una edificación en ruinas. De ahí es que se genera la primera gran confusión que atrae este tema, pues resulta común que se confundan en el lenguaje coloquial los conceptos de inmueble y edificación.
Incluso, la jurisprudencia dominicana ha sido tan ambigua[2] como imprecisa[3] en las escasas oportunidades que ha tenido para referirse al tema, lo que nos impide gozar de una orientación jurisprudencial local que sirva de guía para una justa comprensión del tema en cuestión.
La jurisprudencia francesa, por el contrario, ha realizado una interesante labor interpretativa al delimitar el campo de acción de la responsabilidad civil del artículo 1386 del Código Civil, actual artículo 1244 en el Código Civil francés. Para esto, ha realizado dos precisiones importantes.
La primera es señalar que el referido régimen de responsabilidad civil está limitado a las edificaciones en ruinas[4], lo que significa que tiene que tratarse de un inmueble construido, pero en estado de abandono, deterioro e inhóspito[5]. Puede tratarse de una ruina total o parcial, y es irrelevante que se encuentre precariamente habitado al momento en que ocurra el hecho, como pudiera ser el caso en que personas sin hogar decidan hacer de este su morada.
Es por esto la importancia de distinguir los conceptos de inmueble y edificación, especialmente porque el artículo 1386 es exclusivo de edificaciones en ruinas. De tal forma que, quedan excluidos los solares, inmuebles rurales (sin construcción)[6], inmuebles baldíos, edificaciones habitadas o comerciales. Esta es la primera razón por la que dicho régimen de responsabilidad resulta inaplicable a este trágico suceso.
El concepto de edificación ha sido interpretado de forma estricta por la jurisprudencia, entendiéndose que tiene que tratarse de una estructura mínima formada por un conjunto de materiales ensamblados por el hombre y fijados al suelo[7]. De tal manera que los accidentes naturales del inmueble en los que no ha intervenido la mano del hombre quedan excluidos. Tal es el caso de un inmueble que contenga dentro de sus límites una cueva natural. Poco importa que la misma sea comercialmente explotada por el propietario, el artículo 1386 es inaplicable.
De este concepto quedan excluidos además las edificaciones que están en fase de construcción[8], de destrucción[9], demolición o en reparación. En estos escenarios, el régimen de responsabilidad aplicable sería el artículo 1384, párrafo 1, referente al guardián de la cosa inanimada. Esto permitiría que la responsabilidad se pueda extender a la persona encargada de la ejecución de la obra.
Ahora bien, puede darse el caso de una edificación que aún se encuentre en fase de construcción, pero que esté paralizada. La respuesta a esta incógnita es interesante, pues dependerá del tiempo que tenga la obra paralizada y si ha comenzado a experimentar deterioros. De hecho, tanto en Santo Domingo como en Santiago existen varios ejemplos de grandes obras cuya construcción lleva años paralizada y evidencian signos de deterioro. Desde nuestra óptica, el artículo 1386 sería aplicable ante estas circunstancias, siempre que concurran las demás condiciones que abordaremos más adelante.
Es importante precisar que el artículo 1386 se encuentra concebido para los casos donde el daño ha ocurrido sin la intervención humana[10]. Es decir, que tiene que tratarse de una edificación en ruinas y el hecho generador no haya sido el producto de la actividad humana, de tal forma que, si el daño ocurre como consecuencia del proceso de demolición de una edificación en ruinas, no podría aplicarse el régimen de responsabilidad civil previsto en el artículo 1386 del Código Civil.
Incluso, no basta con que la edificación en ruinas haya producido un daño a un tercero, sino que se requiere que el hecho generador sea el resultado directo de la condición del inmueble, es decir, de la falta de mantenimiento o vicios de construcción. Esto último implica que si el daño es generado por un evento donde la condición del inmueble era indiferente, entonces no es posible aplicar el régimen de responsabilidad del artículo 1386.
Un ejemplo ilustrador pudiera ser un incendio ocurrido en la edificación en ruinas por falta de mantenimiento o vicios de construcción y que afecte al inmueble colindante. En este caso, si el estado de ruina de la edificación no tuvo incidencia en el incendio, la responsabilidad sería del guardián.
La segunda precisión importante que debemos puntualizar es que la responsabilidad por los daños generados por una edificación en ruinas es del propietario de la edificación[11] y no del guardián. En caso de que sean varios copropietarios, entonces la responsabilidad recae de forma in solidum entre ellos[12]. Esta misma fórmula se aplica cuando el daño ha sido ocasionado por una pared medianera de una edificación en ruinas[13]. La discusión sobre la guarda del inmueble es indiferente en esta materia.
La jurisprudencia ha sido conservadora para admitir el traslado de la responsabilidad del propietario a terceros[14]. De hecho, resultan escasos los escenarios donde el propietario pudiese eximirse de responsabilidad, bien sea probando que se trata de la falta total o parcial de la víctima, lo cual es muy difícil que ocurra[15], o por causa de fuerza mayor, la cual es excepcional en este régimen de responsabilidad.
Para admitir causas de fuerza mayor es necesario demostrar que el evento era tan fuerte e irresistible que aún cuando el inmueble estuviese en perfecto estado el resultado hubiese sido el mismo. Por ejemplo, ante una gran tormenta con vientos torrenciales, el propietario solo podrá eximirse de su responsabilidad si demuestra que la magnitud del evento era tal que el resultado hubiese sido el mismo, aunque estuviese en perfecto estado.
Existen algunos escenarios interesantes que pudiéramos analizar. Por ejemplo, si la propiedad se encontraba arrendada y el mantenimiento era una obligación del arrendatario. En este caso la responsabilidad recae sobre el propietario por mandato imperativo de la ley, aunque éste pueda perseguir luego al arrendatario por el incumplimiento de su obligación[16]. Tampoco podrá evadir su responsabilidad alegando una falta del constructor, o del arquitecto, o incluso del antiguo propietario, contra quienes luego podría repetir.
Si se tratase de un bien propiedad del Estado, resulta imprescindible distinguir si se trata de un bien de dominio privado o público. En el caso de los bienes de dominio privado del Estado el artículo 1386 resulta aplicable, y los tribunales ordinarios son competentes para conocer de la reclamación judicial, pero para los bienes de dominio público debe acudirse al régimen de responsabilidad patrimonial establecida en el derecho público[17].
En esencia, la premisa principal de la que debemos partir es que la responsabilidad civil establecida en el artículo 1386 del Código Civil dominicano está limitada al propietario de una edificación en ruinas, texto de ley que debe interpretarse de forma literal y restrictiva.
En este punto surge la incógnita sobre el régimen legal que debe aplicarse cuando el daño es producido por una edificación que no está en ruinas, o estando en esta condición no es por falta de mantenimiento o vicios de construcción. Para responder a esta interrogante la jurisprudencia ha sido categórica en afirmar que se aplica el régimen de la responsabilidad de la cosa inanimada, entendiéndose de esta forma que “la cosa” pudiese ser tanto mobiliaria como inmobiliaria.
De esta forma, que si el hecho que causa el daño es producido por un inmueble o edificación habitable la responsabilidad civil frente a los terceros es del guardián de la cosa inanimada. Poco importa que la misma tuviese vicios de construcción o falta de mantenimiento.
Como se puede apreciar, el legislador ofrece dos opciones para la víctima de daños ocasionados por un inmueble. En primer término, el régimen del guardián de la cosa inanimada que aplica de forma general para los daños ocasionados por un inmueble, y la responsabilidad del propietario de un inmueble en ruinas, que requiere de dos condiciones imprescindibles, que sea por falta de mantenimiento o por vicios de construcción.
La importancia de la distinción
En primer término, debemos precisar que la responsabilidad civil prevista en el artículo 1386 del Código Civil es de pleno derecho, lo que significa que la víctima no tiene la obligación de probar la falta del propietario del inmueble[18]. Aunque esta afirmación es más teórica que práctica, porque debe demostrar que la edificación se encontraba en ruinas al momento del hecho, y que se debía a la falta de mantenimiento o vicios de construcción. Lo que en esencia se traduce en faltas imputables al propietario.
Esta es una de las diferencias importantes con el régimen de la responsabilidad civil del guardián de la cosa inanimada, ya que en este último caso opera una responsabilidad objetiva, y por ende, la falta se presume. Solo sería necesario probar la ocurrencia del hecho y la participación activa de la cosa.
Algunos pensarían en este punto, que resulta más viable para la víctima el camino trazado por el artículo 1384 párrafo I, sin embargo, la jurisprudencia francesa ha sido rigurosa en la delimitación de ambos regímenes de responsabilidad, a tal punto que, si se trata de un inmueble en ruinas, debe aplicarse de forma exclusiva el artículo 1386. Una parte de la doctrina, sin embargo, considera que ambos esquemas pueden ser aplicados cuando el propietario es también guardián del inmueble[19].
En este punto resulta importante una precisión histórica, de esas que aborrece el buen amigo y mejor abogado, Héctor López Rodríguez, y es que el esquema establecido por el artículo 1386 tenía sentido en el año 1804 cuando el concepto de cosa inanimada no tenía el alcance que hoy tiene, y donde el demandante acudía al régimen del 1386 para evadir los requisitos de la responsabilidad civil general del artículo 1382.
En otras palabras, para el momento de la promulgación del código solo podían ser aplicados dos regímenes de responsabilidad cuando el daño provenía de un inmueble, y eran la responsabilidad civil general del artículo 1382 y la responsabilidad civil especial del artículo 1386.
Cuando la jurisprudencia encontró el sentido de la cosa inanimada, la misma comenzó a aplicarse a los hechos causados por bienes muebles e inmuebles, lo que convirtió al viejo artículo 1386 en una disposición un tanto obsoleta, y si se quiere, carente de sentido.
En conclusión, el régimen de responsabilidad civil del propietario de una edificación en ruinas tiene un carácter delictual y especial, y cuyo campo de aplicación se encuentra tan limitado hoy en día que resultaría tan sorprendente como contraproducente que la jurisprudencia dominicana lo ponderara para juzgar los hechos acontecidos aquella fatídica noche del 7 de abril.
[1] El Art. 1386 del Código Civil establece que: “El dueño de un edificio es responsable del daño que cause su ruina, cuando ha tenido lugar como consecuencia de culpa suya o por vicio en su construcción”.
[2] SCJ, Sent. 12, de fecha 5 de octubre 1990, BJ No. 959, César Diegues Heyaime Vs Luisa A. de los Santos; SCJ, Primera Sala, Sent. 19, de fecha 11 de enero de 2012.
[3] SCJ, Primera Sala, Sent. 7, del 2 de diciembre de 2009.
[4] Cass. Civ. 2, 17 de octubre 1990: Bull Civ. II, No. 201.
[5] La jurisprudencia francesa ha reconocido que no tiene que tratarse de un inmueble totalmente destruido. Puede ser una degradación parcial de todo el inmueble o una parte de la construcción, o de todo el elemento mobiliario o inmobiliario que está incorporado de forma indisoluble (ver Cass. Civ. 2, 12 de julio 1966: D.1966.632; JCP 1967.II.15185; Cass Civ. 2, 4 de mayo 1972: Bull. Civ. II, No. 128; Cass. Civ. 2, 30 noviembre 1988: JCP 1989.II.21319)
[6][6] La jurisprudencia francesa ha indicado que el Art. 1386 del Código Civil es inaplicable a una empalizada que reposa sobre el suelo y que solo sirven de delimitación de los linderos (Civ. 23 octubre 1950: D.1950.774)
[7] Le Tourneau, Phillipe, et al, Droit de la responsabilité et des contrats régimes d´indemnisation, 11 edifición 2017, editora Dalloz, Paris, Francia, Pág. 948.
[8] Cass. Civ. 2, 21 de diciembre 1965: Bull. Civ. II, No. 1066.
[9] Montpellier, 13 de enero 1954: JCP 1954.IV.156
[10] Le Torneau, Phillipe, et al, Ob. Cit. Pág. 948.
[11] Cass. Civ. 28 de enero 1936: DH 1936.148.
[12] Cass. Civ. 2 de febrero 1962: Bull. Civ. II No. 154.
[13][13] CA Toulouse, 25 de mayo 1892, S.1892, 2, Pág. 221
[14] Cass. Civ. 3, 8 de diciembre 2004: Bull. Civ. III, No. 232; Defrenois 2005.1173.
[15] Pudiera ser el caso de la víctima que era arrendadora del inmueble y que no cumplió con su obligación de mantenimiento. Es quizás difícil concebir la idea del arrendamiento de una edificación en ruinas, pero existen precedentes en nuestro país, como es el caso de un emblemático teatro propiedad del Estado y arrendado a un particular.
[16] Poitier, 4 de febrero 1942.DA 1942.87, citada por Le Tourneau, Phillipe, Ob. Cit. Pág. 953.
[17] Giraudel, Catherine, La responsabilité du fait des bâtiments, Juris Claseur, Civil 1382-1386, Edición 1999, Fasc. 152, Paris, Francia, Pág. 4.
[18] Cass. Civ. 3, 4 junio 1973: Bull. Civ. III, No. 397; Cass. Civ. 1, 22 de noviembre 1983: Gaz. Pal. 1984.2.Pan. 263.
[19] Ver Giraudel, Catherine, La responsabilité du fait des bâtiments, Juris Claseur, Civil 1382-1386, Edición 1999, Fasc. 152, Paris, Francia.
