Por: Juan Narciso Vizcaíno Canario
El derecho de propiedad es fundamental y es, a la vez, uno de los pilares del Estado, razón por la cual, la Constitución, en su artículo 51, señala que “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”. Y, a la luz de lo que ha sido jurisprudencia del Tribunal Constitucional, es de fuerte configuración que implica poder directo e inmediato sobre las cosas de las cuales se posee titularidad.
En nuestro ordenamiento jurídico, lo relativo a las obligaciones generadas por la suscripción de un contrato de alquiler, se encuentran reguladas por el Código Civil, así como por instrumentos complementarios, tal es el caso del Decreto 4807, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios, del 16 de mayo de 1959, norma que data de una época en la que se adoptaban disposiciones por cuestiones de emergencia.
Siendo así, para explicar la cuestión que aquí importa, resultar oportuno precisar que si bien el artículo 1737 del Código Civil dispone que “El arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad haber necesidad de notificar el desahucio”, no menos cierto es que el Decreto 4807 limitó tal cuestión, pues bajo la fórmula de su artículo 3, la llegada del término no era considerada como causal para que el propietario, vencido el plazo acordado con el inquilino, requiriera la entrega del inmueble, ya que llegado el término, se renovaba automáticamente por el mismo periodo convenido por las partes. Es decir, operaba la tácita reconducción del contrato de alquiler, la cual ha desaparecido.
La condición de renovación automática ya no existe debido a que tanto la Suprema Corte de Justicia, como el Tribunal Constitucional frenaron dicho desmembramiento del derecho de propiedad. El 3 de diciembre de 2008, la SCJ, con motivo del recurso de casación en el caso Julio Victor Giraldez Casasnovas vs Antún Hermanos & Co., C. por A., declaró de oficio, no aplicable el artículo de referencia. Decisión que por tratarse de control difuso de la constitucionalidad, el carácter de la sentencia solo alcanzaba a las partes envueltas en dicho proceso (inter-partes). Pero, el 11 de agosto de 2014, el TC mediante su sentencia TC/0174/14, asumió el criterio de la SCJ, con la particularidad de que en este caso, al tratarse de un control concentrado, el alcance de la decisión es erga omnes (abarca a todos).
Desde el 16 de mayo de 1959 hasta el 11 de agosto de 2014, el propietario que deseaba que el inquilino desocupara el inmueble, solo podía hacerlo bajo una de las modalidades siguientes: 1) por falta de pago del precio del alquiler; 2) por el inquilino utilizar el inmueble para un fin diferente al cual fue alquilado; 3) por subalquilar total o parcialmente el inmueble no obstante habérsele prohibido por escrito o por cambiar la forma; 4) cuando el inmueble fuera a ser objeto de reparación o nueva construcción o cuando fuera a ser ocupado personalmente por el propietario o parientes por lo menos por 2 años.
Con esta decisión del Tribunal Constitucional, declarando la inconstitucionalidad del artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucios se fortalece el Derecho de Propiedad, puesto que se retoma la formula del artículo 1737 del Código Civil, bajo el cual, vencido el plazo establecido por las partes, el acuerdo de inquilinato termina de pleno derecho, de manera que, en cualquier momento el inmueble puede ser requerido por el propietario por la llegada del termino del contrato.
A raíz de la comentada inconstitucionalidad, se generaron comentarios en el sentido de que los derechos de los inquilinos han quedado afectados. Sobre este particular, entendemos que no existe tal afectación, debido a que se trata del cumplimiento de una obligación consentida por el inquilino al aceptar los términos del contrato. Por el contrario, continuar aceptando la tácita reconducción si constituye un atentado al derecho de propiedad y al Estado Social y Democrático de Derecho, porque se traduciría en una vulneración al derecho de disfrute y disposición del inmueble. Además, no se trata de que el propietario procederá de forma arbitraria al desalojo, puesto que deberá agotar un procedimiento donde se respetaran las garantías correspondientes.
En ese sentido cual seria el procedimiento que el propietario deberá cumplir para realizar el desalojo