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Las hipotecas convencionales sobre inmuebles registrados no necesitan ser renovadas después de haber transcurrido 10 años desde su inscripción

Por: Alexis Santil

Este artículo surge a raíz de la lectura de una desatinada sentencia dictada por una Corte Civil de nuestro país en materia de embargo inmobiliario en ocasión de una demanda incidental en nulidad de hipotecas convencionales por caducidad de su inscripción. La Corte apoderada del litigio sustentó su decisión en los siguientes razonamientos:

«Huelga argumentar que el principio IV de la ley 108 sobre Registro inmobiliario dispone: todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. Si bien es cierto que dicho principio está contenido en una ley especial, ya que reglamenta todo lo relacionado con el registro de los inmuebles registrados en nuestro ordenamiento jurídico, lo cierto es que, la imprescriptibilidad a que se refiere dicho principio recae sobre todos los derechos registrados. En el caso que apodera esta Corte, la caducidad establecida en el artículo 2154 del código civil tiene su efecto no sobre el crédito garantizada por la hipoteca, sino más bien, sobre su inscripción, constituyendo esto una sanción por la pereza, inercia y desinterés del acreedor, por no renovar la inscripción de hipoteca ante el registrador de títulos». 

«La hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles que están afectados al cumplimiento de una obligación. No obstante, el legislador ha dispuesto en el artículo 2154 del código civil que el acreedor está obligado a renovar su inscripción después del cumplimiento de diez años a pena de caducidad. Llama la atención a esta alzada el hecho de que el contrato hipotecario suscrito entre Pedro y Pablo (nombre reales omitidos) fue convenido en fecha 28 de diciembre del año 2010 e inscrita por ante el registrador de títulos en fecha 18 de febrero del año 2011, siendo el término de la obligación el 28 de diciembre del año 2011. De lo que se infiere que desde el momento en que firmada por las partes hasta el día en que se ha demandado la caducidad por ante el tribunal a-quo, mediante los actos 303-2023 y 197-2023, ambos de fecha 08 de marzo del año 2023 han transcurrido trece años, de lo que se infiere que el plazo de los diez años dentro de la cual se debe renovar la inscripción de la hipoteca se encuentra ventajosamente vencida». 

Al analizar las motivaciones dadas por la Corte a-quo en el caso en concreto, se evidencia una errónea interpretación de la ley, ya que las disposiciones del artículo 2154 del Código Civil Dominicano no son aplicables ni efectivas respecto a inmuebles registrados, dado que el artículo 175 de la ley 1542 (Antigua Ley de Tierras) así lo dispuso. A saber:

“ART. 175.- No podrá adquirirse por prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley; ni tendrán aplicación a la venta de terrenos registrados las disposiciones de los Art.s 1674 a 1685, inclusive, del Código Civil, que disponen la rescisión de ventas en que sea perjudicado el vendedor en más de las siete duodécimas partes del verdadero valor del terreno; NI LAS DISPOSICIONES DEL ART. 2154 DEL MISMO CÓDIGO, EN CUANTO A LA CADUCIDAD DE LAS INSCRIPCIONES DE PRIVILEGIOS E HIPOTECAS Y A LA NECESIDAD DE RENOVARLOS ANTES DEL TÉRMINO ESTABLECIDO POR LA LEY”.

Más adelante, con la promulgación de la Ley núm. 327-1940 se dispuso la no aplicabilidad del precepto legal de caducidad contemplado en el Código Civil en relación con algunos derechos reales registrados.

Asimismo, la referida Ley núm. 1542 de Registro de Tierras fue derogada por la Ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario (Ley Especial). Esta nueva legislación estableció diez (10) Principios Rectores sobre el Registro Inmobiliario en nuestro país, fundamentados en el Sistema Torrens. En particular, el Principio IV de la referida Ley núm. 108-05, dispone lo siguiente: «Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado». Esto implica que no solo el derecho real principal de propiedad está protegido por la imprescriptibilidad, sino también todos los derechos reales accesorios registrados bajo esta ley,

En otras palabras, las vigencias de las inscripciones hipotecarias convencionales sobre inmuebles registrados de conformidad con el Principio IV de la Ley 108-05 y la Ley 327-1940, no está supeditada a una renovación de dicha inscripción después de los 10 años.

La inscripción de una hipoteca se considera como un medio de publicidad; no obstante, una hipoteca que se registra bajo el Sistema Torrens, debido a la fe pública registral, no necesita ser renovada, ya que esto iría en contra de los principios I (Fe Pública Registral) y VI (Imprescriptibilidad) que establece la Ley 108-05. De ahí que el artículo 90 de la Ley 108-05 establece que:

«El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario

Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados (…)»

En efecto, respecto a la inaplicabilidad del artículo 2154 del Código Civil Dominicano en materia de derechos registrados en virtud de la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, se ha referido el Magistrado Napoleón R. Estévez Lavandier, actual Juez Presidente del Tribunal Constitucional, a saber:

«La caducidad de 10 años y la necesidad de renovación de la inscripción, establecida en el art.2154 del cód. civ., no tiene aplicación cuando la inscripción ha sido realizado por ante el registrador de títulos por recaer la hipoteca sobre un inmueble registrado. en virtud del principio IV de la ley núm. 108-05, todo derecho registrado de conformidad con esta ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta» ^[2].

De modo que, las disposiciones del artículo 2154 del Código Civil Dominicano, no son conciliables o compatibles con el Principio IV de Ley 108-05, que instituyó la Jurisdicción Inmobiliaria, ni con las disposiciones complementarias de ley 327-1940 referente a derechos reales. En nuestra opinión, el legislador actuó con prudencia cuando previó en el artículo 175 de la ley 1542, la inaplicabilidad del artículo 2154 en inmuebles registrados; lo que ha sido interpretado por un sector de la comunidad jurídica nacional como una derogación tácita parcial o inaplicabilidad parcial de dicho artículo en el ámbito de los inmuebles registrados.

Por lo anterior, es necesario aclarar el alcance o aplicabilidad parcial de referido artículo 2154 en nuestro ordinariamente jurídico, esto es, que las disposiciones del artículo 2154 sólo tienen efectividad sobre inmuebles no registrados, es decir, inmuebles no saneados por la inseguridad de ese sistema registral ministerial, y por la incertidumbre que le genera a los terceros, no así en inmuebles registrados.

Con la promulgación y posterior implementación de la Ley 108-05, el registro, como hemos señalado, es constitutivo y convalidante, lo cual implica que los documentos registrables sobre derechos reales al momento de su inscripción, y fruto del control de legalidad ejercido por el registrador de títulos y sus adscritos, quedan avalados por la normativa de la institución; la inscripción convalida la titularidad del derecho.

Finalmente, la inaplicabilidad del artículo 2154 del Código Civil Dominicano en materia de inmuebles registrados se mantiene a pesar de la derogación de ley 1542 por la Ley 108-05, dado que las disposiciones del referido artículo 2154 riñe con el Principio IV, de la precitada Ley especial 108-05, así como con la Ley 327-1940, siendo estas disposiciones legales las que prevalecen sobre derechos reales registrados.

Referencia:

Napoleón R. Estévez Lavandier. Derecho de las Seguridades y Garantías del Crédito, pág. 751