Por: Ricardo Noboa Gañán y Juan Vizcaíno Canario
Es de conocimiento general que el derecho de propiedad es uno de los pilares del Estado. Razón por la que de dicha afirmación se deriva que frente a asuntos relativos a esta materia, por su especialidad, el Poder Judicial, por medio de los órganos habilitados, debe atenderlos con suficiente rigurosidad, respetando los criterios aplicables.
El presente artículo surge de los incongruentes escenarios que desde nuestros puntos de vista nacen de la Resolución 1419-2013, sobre Procedimientos Diversos ante los Registradores de Títulos y las Direcciones de Mensuras Catastrales, adoptada por la Suprema Corte de Justicia en fecha 16 de mayo de 2013. Como se trata de una resolución que abarca diferentes aspectos de las operaciones inmobiliarias y tomando en consideración su estructuración, abordaremos la cuestión haciendo un análisis crítico sobre cada punto.
I. Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia en materia inmobiliaria:
Al amparo del artículo 122 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, se le reconoció la facultad reglamentaria a la Suprema Corte de Justicia para dictar normas y reglamentos complementarios a dicha ley; sin embargo, esa facultad cesó a partir de la promulgación de la Constitución de la República de fecha 26 de enero de 2010 y de la Ley No. 28-11, que crea el Consejo de Poder Judicial, por lo que esas atribuciones pasaron a manos de éste último.
Lo antes mencionado quedó demostrado cuando el Consejo del Poder Judicial, emitió la Resolución No. 11-2011, de fecha 14 de diciembre de 2011, que modifica las Tasas por Servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria, la cual señala que todas las funciones administrativas que tenia la Suprema Corte de Justicia, actualmente pertenecen al Consejo del Poder Judicial. (Ver la misma para fines de referencia: http://ji.gov.do/webji/documentos/normativas/Resoluciontxs.pdf).
Siendo así las cosas, se pudiera cuestionar la forma de emisión de la resolución objeto del presente análisis, toda vez que fue dictada por un órgano carente de facultad para tales fines.
II. Violación al Principio de Rogación Registral, a la Imprescriptibilidad de Derechos Registrados y a la Jerarquía de las Normas.
La Resolución No. 1419-2013, en su artículo 2, indica que las “oposiciones” (anotaciones preventivas), inscritas sobre inmuebles con anterioridad a la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, deberán de regularizarse en un plazo único de 60 días, contados a partir de dicha resolución, y en caso de que no se regularice conforme se establece, el Registrador de Títulos procederá a radiar tales oposiciones. Esto revela contradicciones con disposiciones de normas que rigen la materia.
Como bien es sabido, los sistemas de registros inmobiliarios están estructurados y gobernados por principios registrales, tales como: prioridad, publicidad, tracto sucesivo, legitimidad, rogación, entre otros más, y en el caso que nos ocupa, la Resolución No. 1419-2013, vulnera o violenta el citado principio de rogación, el cual establece que: “Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de Juez o Tribunal competente”.[1] Esto así, porque los asientos registrales de oposiciones serán cancelados de “oficio”, es decir, que no serán solicitados por parte interesada o por una decisión judicial, sino más bien por la citada Resolución No. 1419-2013, la cual no reúne los requisitos registrales para tales efectos.
En específico, al hablar de rogación nos referimos a que el Registrador de Títulos, en el ejercicio de sus funciones no puede actuar de forma oficiosa. Debe hacerlo a solicitud de parte interesada o por mandato de la autoridad competente.
Por otra parte, y en ese mismo articulado de la criticada resolución, se está violentando el Principio IV de la Ley No. 108-05, que reza de la manera siguiente: “Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”, puesto que se constituye una prescripción extintiva si no se cumplen ciertas condiciones en determinados plazos. Resulta importante aclarar que el principio de imprescriptibilidad se remonta al origen de nuestro sistema registral (Torrens), específicamente en el artículo 111 de la Orden Ejecutiva 511 de 1920, y se ha mantenido vigente en todas las leyes que han regulado la materia (artículo 219 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, y actualmente en el principio IV de la Ley No. 108-05).
Además, de lo antes manifestado, se quebranta el principio de la jerarquía de las normas, también consagrado en el Principio VII de la Ley No. 108-05, ya que un reglamento está pretendiendo modificar el contenido de un principio (de imprescriptibilidad de derechos registrados) contenido en una ley, es decir, que una norma inferior modifica una superior.
III. Ambigüedad o carencia en los procedimientos.
Como es de conocimiento, la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, es una disposición de procedimiento especial, y que además establece aspectos de manera general, para que por vía reglamentaria se dicten los procedimientos especiales y técnicos que serán llevados ante los diferentes órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria. En ese sentido, los procedimientos trazados a través de reglamentos deberán ser organizados y redactados de manera clara y precisa, para que se pueda cumplir con el objetivo de los mismos, y que además no se violente el debido proceso que al tenor del inciso 10, del artículo 69 de la Constitución de la República, aplica a todo tipo de actuaciones judiciales y administrativas.
En el caso particular del artículo 5 de la Resolución No. 1419-2013, al crear el procedimiento para los inmuebles afectados por duplicidad de registro (superposición o solapamientos), no se cumple con lo mencionado en el párrafo anterior, toda vez que en ella no se establecen los plazos y formas de cómo se conocerá dicho procedimiento, ya que sólo indica la manera de apoderar a la Jurisdicción Inmobiliaria.
IV. Apertura a nuevas Constancias Anotadas (Deslinde con contratos de transferencias) y Vulneración a la Seguridad Jurídica.
A partir del 04 de abril de 2007, con la entrada en vigencia de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, se prohibió a los Registros de Títulos la expedición de Constancias Anotadas, y a su vez, se facultó a la Suprema Corte de Justicia a reglamentar el control y reducción del inventario de Constancias Anotadas existentes; todo conforme a los artículos 122 y 129 de la citada ley.
La Suprema Corte de Justicia, en cumplimiento de las disposiciones legales mencionadas en el párrafo anterior, emitió la Resolución No. 517-2007, de fecha 22 de marzo de 2007, que instituye el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, mediante el que se instauran los mecanismos y procedimientos necesarios para aplicar la prohibición de expedición de Constancias Anotadas, así como para brindar seguridad jurídica y garantías a los titulares de Constancias Anotadas emitidas con anterioridad a la indicada Ley No. 108-05. En ese sentido, el reglamento cita las excepciones para la emisión de las mismas.
Dentro de las excepciones para emisión de Constancias Anotadas se encontraba un plazo de 2 años improrrogable (desde abril 2007 hasta abril 2009), en el cual los contratos de transferencias parciales suscritos con anterioridad a la entrada en vigencia Ley No. 108-05 (04 de abril de 2007), podían ser sometidos al Registro de Títulos y la nueva Constancia Anotada que se emitía era intransferible. Es decir, que para su posterior transferencia se debía de realizar un acto de levantamiento parcelario que ubique, determine e individualice el inmueble, tales como: Deslinde, Regularización Parcelaria y Actualización Parcelaria.
Antes del cierre o vencimiento del indicado plazo (abril 2009), la Suprema Corte de Justicia emitió la Resolución No. 355-2009, de fecha 05 de marzo de 2009, en la cual se consignó, entre otras cosas, el “deslinde con transferencia” como forma de atenuar el impacto en el cierre de dicha excepción. Dicho procedimiento permite someter a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente el deslinde de una constancia anotada sustentada en un contrato de transferencia, siempre y cuando el mismo haya sido suscrito con anterioridad a dicha resolución (05 de marzo de 2009).
Por ese motivo que debemos resaltar que la Resolución No. 1419-2013, modificó el procedimiento de “deslinde con transferencia”, por lo que se podrá someter el mismo con cualquier acto de transferencia, sin importar su fecha, lo que quiere decir que el espíritu del artículo 129 de la Ley No. 108-05 y de las resoluciones antes citadas, en prohibir nuevas Constancias Anotadas, reducir y controlar el inventario de las existentes ha quedado vulnerado. Vale advertir que por lo anterior, se evidencia que la Resolución No. 1419-2013, atenta contra la seguridad jurídica del sistema registral inmobiliario al permitir nuevas Constancias Anotadas sin límites de tiempo.
V. Bloqueo registral en los embargos inmobiliarios.
La criticada Resolución 1419-2013, establece: “A partir de la inscripción por el Registrador de Títulos correspondiente de todo acto de embargo inmobiliario o su equivalente de conformidad con las leyes vigentes, el Registrador de Títulos afectara el inmueble de bloqueo registral y todo acto con el cual se pretendiere afectar el inmueble tendrá que ser conocido y juzgado por el tribunal apoderado para el conocimiento del embargo”.[2]
Es preciso aclarar que los artículos 680 y 686 del Código de Procedimiento Civil, instituyen el bloqueo registral en materia de embargo inmobiliario, pero resulta que está configurado bajo la modalidad de un “bloqueo registral parcial”. Es decir, que dichos textos sólo impiden la inscripción de un nuevo embargo y los actos de disposición del propietario del inmueble. Sin embargo, sucede que sobre ese particular la resolución de referencia va más allá de este bloqueo y cierra la inscripción de actos forzosos, tales como: privilegios, hipotecas judiciales, entre otros, y remite que los mismos serán conocidos por el juez apoderado del embargo.
En esta parte debemos puntualizar que en materia inmobiliaria, los bloqueos registrales sólo pueden ser creados mediante una ley, no por una resolución como la criticada 1419-2013, pues con ella se ha cometido un exceso al generar un “bloqueo registral total” sobre un inmueble embargado o posiblemente ha realizado una errada interpretación de los citados artículos 680 y 686 del Código de Procedimiento Civil.
VI. Exceso en la Función Calificadora del Registrador de Títulos, en relación a las decisiones de Adjudicación.
El proceso de embargo inmobiliario es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de derecho común, tal como claramente lo señala el párrafo I del artículo 3 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario. Y además los Registradores de Títulos al ejercer la función calificadora sobre las decisiones emanadas por los diferentes tribunales de la República Dominicana, solo se deben limitar a constatar que no existan vicios de forma sustanciales. De lo que se infiere que no podrán cuestionar el fondo del asunto ventilado en el tribunal.
No obstante lo anterior, la Resolución No. 1419-2013, en su artículo 7, señala que al momento de la ejecución registral de una decisión de adjudicación “El Registrador de Títulos requerirá de todo interesado en la purga de una hipoteca y demás derechos registrados, la prueba de la notificación de la persona afectada con la radiación por ante la jurisdicción que haya conocido del embargo”.
La disposición descrita en el párrafo que precede, transgrede la competencia del juez llamado a conocer del embargo y los límites de la función calificadora del Registrador de Títulos, puesto que le otorga a este último funcionario facultades para revisar aspectos que deben ser supervisados por el juez apoderado del embargo inmobiliario.
En esta parte debemos llamar la atención para acotar que la decisión de adjudicación nace como producto de las revisiones que de los actos del procedimiento de embargo inmobiliario hace el juez apoderado y, en principio, mientras la misma no sea objeto de cuestionamientos por la vía legal establecida, se considera como válida y que se basta a sí misma.
Por ese motivo, consideramos que la Suprema Corte de Justicia, en el artículo 7 de la Resolución 1419-2013, le otorgó un poder en cierto modo excesivo al Registrador de Títulos, con lo que lejos de arribar a la anhelada simplificación de los procesos ante la Jurisdicción Inmobiliaria, eventualmente generará ciertos excesos y desatinos en el ejercicio de la función calificadora frente a estos casos, ya que ha sido facultado para que revise nuevamente actos que previamente y de forma necesaria tuvo que haber examinado el juez del embargo.
De todo lo anterior, a nuestro entender la Suprema Corte de Justicia, al emitir la Resolución 1419-2013, sobre Procedimientos Diversos ante los Registradores de Títulos y las Direcciones de Mensuras Catastrales, se atribuyó una función que no le compete, vulnerando el contenido del artículo 73 de la Constitución. Y por otro lado, dicho documento contiene partes que contradicen los principios registrales, la razonabilidad, efectividad y pone en riesgo la seguridad jurídica que debe observarse.
[1] Artículo 26 de la Resolución número 2669-2009, de fecha 10 de septiembre de 2009, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.
[2] Artículo 7 de la Resolución 1419-2013, de fecha 16 de mayo de 2013, dictada por la Suprema Corte de Justicia, sobre Procedimientos Diversos ante los Registradores de Títulos y las Direcciones de Mensuras Catastrales.
Muy buen articulo. Gran labor de estos autores.