Por: Juan Narciso Vizcaíno Canario.
El embargo inmobiliario es el procedimiento de ejecución que tiene por objeto poner bajo custodia de la justicia, previo mandamiento de pago, un inmueble, un usufructo sobre un inmueble o un arrendamiento enfitéutico pertenecientes al deudor o a un tercero causahabiente de éste último, a requerimiento del acreedor con titulo ejecutivo y con el fin de efectuar la venta judicial de esos bienes, en presencia de las personas nombradas y de los acreedores inscritos.
La Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, en su sentencia No. 1, de fecha 12 de enero de 2005, a propósito de la problemática planteada, sostuvo: “que si bien es verdad que generalmente los gravámenes de un inmueble que pueden dar lugar a un embargo inmobiliario, son las hipotecas y los privilegios, como dice el fallo atacado, no menos cierto es que cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio líquido y exigible, como podría ser un pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca que en esos casos sería judicial definitiva, ya que la inscripción de tal hipoteca sólo es requerida para asegurar su rango y su permanencia en el inmueble gravado, no obstante transferencia”.
Es bien sabido que la costumbre es fuente de derecho, pero esta funda su valor en la tradición y se impone en escenarios en los que los funcionarios competentes no han legislado. Con esto queremos dejar dicho que poco importa que en la mayoría de los casos la inscripción del embargo inmobiliario este sujeto a un gravamen, pues han sido la doctrina, la ley y la jurisprudencia los que han determinado que es posible inscribir tal embargo sin necesidad de hipoteca o privilegio previo, pues basta con que el acreedor tenga en sus manos un título ejecutorio.
El embargo inmobiliario es el procedimiento de ejecución que tiene por objeto poner bajo custodia de la justicia, previo mandamiento de pago, un inmueble, un usufructo sobre un inmueble o un arrendamiento enfitéutico pertenecientes al deudor o a un tercero causahabiente de éste último, a requerimiento del acreedor con titulo ejecutivo y con el fin de efectuar la venta judicial de esos bienes, en presencia de las personas nombradas y de los acreedores inscritos.
Este embargo es la modalidad de cobrar una obligación que tiene como aval un derecho real inmobiliario. Procedimiento que tiene dos fases, una cuyo objeto es poner los bienes en manos de la justicia y la segunda que está encaminada a preparar la venta del inmueble embargado. Dentro de la primera fase se encuentra la inscripción o transcripción del embargo. En este caso se trata de inscripción, que consiste en someter por ante la oficina del registrador de títulos correspondiente los documentos requeridos por la ley, para llevar a cabo dicha actuación, por ser un inmueble registrado.
Los Artículos 2213 del Código Civil y 551 del Código de Procedimiento Civil, son contestes en que no se puede proceder a expropiación forzosa de los inmuebles, sino en virtud de título ejecutorio y por cosas líquidas y ciertas. En ese tenor se impone que nos remitamos a lo que dispone el artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo contenido nos señala que tienen fuerza ejecutoria las primeras copias de las sentencias y otras decisiones judiciales y las de los actos notariales que contengan obligación de pagar cantidad de dinero. De lo anterior se colige que el legislador colocó en manos de aquellos acreedores quirografarios, la posibilidad de realizar embargo inmobiliario con cualquiera de estos instrumentos, sin necesidad de que, previamente se haya inscrito sobre el inmueble una hipoteca o privilegio, puesto que como nos dice Froilan Tavares Hijo, en el volumen IV, de su obra Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano, sexta edición, la publicación de la hipoteca es requerida únicamente para asegurar un rango, no para llevar a cabo la ejecución del título.
La Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, en su sentencia No. 1, de fecha 12 de enero de 2005, a propósito de la problemática planteada, sostuvo: “que si bien es verdad que generalmente los gravámenes de un inmueble que pueden dar lugar a un embargo inmobiliario, son las hipotecas y los privilegios, como dice el fallo atacado, no menos cierto es que cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio líquido y exigible, como podría ser un pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca que en esos casos sería judicial definitiva, ya que la inscripción de tal hipoteca sólo es requerida para asegurar su rango y su permanencia en el inmueble gravado, no obstante transferencia”.
Es bien sabido que la costumbre es fuente de derecho, pero esta funda su valor en la tradición y se impone en escenarios en los que los funcionarios competentes no han legislado. Con esto queremos dejar dicho que poco importa que en la mayoría de los casos la inscripción del embargo inmobiliario este sujeto a un gravamen, pues han sido la doctrina, la ley y la jurisprudencia los que han determinado que es posible inscribir tal embargo sin necesidad de hipoteca o privilegio previo, pues basta con que el acreedor tenga en sus manos un título ejecutorio.
Sr. Vizcaino, entiendo que usted tiene razón en lo que expresa en su articulo, pero creo que debemos tener en cuenta lo expresado en el articulo 31 del Reglamento General de Registros de Títulos Modificado por resolución No. 1737, del 12 de julio de 2007, el cual se refiere al TRACTO SUCESIVO, en ese sentido dicho articulo reza así: "Tracto Sucesivo. Artículo 31. Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos." Siendo esto así, señor Vizcaíno, creo que es necesario que se inscriba, mediante la doble factura, la hipoteca en virtud del pagare notarial, pues solo así, no se violaría la regla del tracto sucesivo.
Espero que mi aporte haya sido de utilidad,
Arnaldo Gomez
email: arnaldogomezsalcedo@hotmail.com