Tras las huellas de la reforma reglamentaria del 2022: navegando el mar de cambios en el derecho procesal inmobiliario dominicano
Por Yoaldo Hernández Perera
Demos una mirada al fascinante mundo del derecho procesal inmobiliario, que ha sufrido recientemente relevantes reformas[1], donde los dramas legales, a veces, superan a cualquier telenovela[2]. Demos un viaje jurídico lleno de intriga, propiedades disputadas y más giros que una venta en pública subasta. Pero, tranquilos, estimados lectores, este no será otro artículo aburrido sobre el contenido puro y duro de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos. Nada que ver. Aquí exploraremos el lado, si se quiere, hasta cómico de las batallas legales por el reconocimiento de derechos registrados; porque, hay que admitir, para el consagrado y apasionado ius inmobiliarista, ¡nada dice “hogar, dulce hogar” como un buen litigio inmobiliario![3]
Empecemos. El proceso inmobiliario (igual que el proceso civil, que su núcleo duro no está en el Código de Procedimiento Civil, sino en la Ley núm. 834) tiene su reglamentación pormenorizada en la Resolución número 787-2022, que instituye el nuevo Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria. La Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, solamente delimita un marco generalísimo de la forma de tramitar las pretensiones en sede inmobiliaria. Los pormenores, vale insistir, están en el reglamento.
A partir de lo anterior, debemos tener conciencia de que la reforma que pueda hacerse al reglamento aparejará importantes cambios en la manera de canalizar los asuntos en la Jurisdicción Inmobiliaria. Y es importantísimo hacer un ejercicio inicial para discriminar, sin mayores complicaciones, respecto al proceso contencioso que debe seguirse en cada caso. Este ejercicio es “por exclusión”: ¿Lo que se desea peticionar ante los tribunales inmobiliarios es relacionado a un deslinde? De ser así, hay un proceso para ello. ¿Es sobre el saneamiento catastral? Si es sobre eso, existe un proceso de saneamiento. ¿No es nada vinculado al deslinde ni al saneamiento? Pues el proceso será el que aplica a las Litis de derechos registrados.
Hay que saber que Litis de derechos registrados es el género en el que se encuadran innúmeras especies que afectan o tienden directamente a afectar derechos reales inmobiliarios registrados. Por eso, no es deseable que los tribunales, al precisar de qué trata el caso concreto, consignen en el “con motivo” de la parte inicial de su decisión: Litis de derechos registrados, pura y simplemente. Eso es muy genérico y, por tanto, no edifica sobre la casuística concreta dilucidada. Lo propio es indicar de qué, específicamente, trata la especie que entra en el género que, como se ha dicho, lo constituye la noción etérea de Litis de derecho registrado. Verbigracia: Litis de derechos registrados en nulidad de venta inmobiliaria, Litis de derechos registrados en partición de bienes inmobiliarios, Litis de derechos registrados en desalojo, Litis de derechos registrados en nulidad de deslinde, etc.
En este breve escrito centraremos nuestra atención al trámite de las Litis de derechos registrados, que es, como hemos visto, el proceso contencioso común en sede inmobiliaria para todo lo que no sea deslinde ni saneamiento. Y ello así, explorando las novedades que ha traído la reforma reglamentaria del 2022, aunado –evidentemente- a la cuestión constitucional y a la práctica forense en los tribunales inmobiliarios dominicanos. Diciendo, de entrada, que los comisionados para trabajar en las mesas multisectoriales (jueces, litigantes, profesores, agrimensores, registradores, etc.) que sometieron proyectos y borradores del reglamento tenían la encomienda de mejorar la compresión (y el contenido mismo) de dicho instrumento jurídico.
En efecto, el antiguo Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original tenía informaciones dispersas, lo cual complicaba su compresión. Por ejemplo, para la prueba había previsiones disgregadas, el proceso no estaba claramente reglado, etc. El nuevo reglamento contiene un texto mucho más organizado, con subtítulos para facilitar el entendimiento de cada trámite. Eso en el aspecto formal. En cuanto al fondo, se recogieron prácticas que se venían haciendo y que no constaban taxativamente en la norma, tales como el conocimiento en una sola audiencia de la fase de pruebas e incidentes y la etapa de fondo, el defecto ante la incomparecencia o falta de conclusión de alguna de las partes, el reconocimiento de la celebración de audiencias virtuales, los métodos alternos de solución de disputas, etc. El resultado de la reforma no fue perfecto, toda obra humana es perfectible, ciertamente es así, pero –sin dudas- se logró mejorar lo que existía.
Antes de pasar, formalmente, a analizar cada trámite que debe llevarse a cabo en cada procedimiento para completar el proceso que prevé la norma para las Litis de derechos registrados, interesa destacar que, por suerte, en los tribunales inmobiliarios, poco a poco, ha ido fraguando el fenómeno –que ya es imparable- de la constitucionalización de los procesos[4]. Ello supone que se puede (y debe) invocar principios, además de reglas taxativamente previstas en la ley y los reglamentos. El proceso inmobiliario, podemos asegurar con el aval que nos da la experiencia vivida en los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, se está analizando bajo el prisma de su principiología, no exegéticamente, al margen del caso concreto y la razonabilidad[5]. Y qué bueno que sea así, porque el legislador no puede preverlo todo, y no podrían los tribunales pretextar silencio de la ley para no ejercer la tutela que ordena el artículo 69 de la Constitución[6]; tutela que es, a decir del texto sustantivo, efectiva. Si la tutela no es efectiva, se viola la Constitución.
Lo anterior supone que deben los tribunales del orden inmobiliario, atendiendo a las particularidades de cada caso, con base en los principios, ejercer –incluso- la tutela diferenciada que sea necesaria, a fines de asegurar que los derechos de las personas no sean conculcados[7]. Si, por ejemplo, basado en el derecho de defensa, es menester reponer algún plazo[8] o, de oficio, reabrir los debates[9], que se haga; si, en virtud del principio de saneamiento procesal[10], es posible expurgar alguna irregularidad sin necesidad de llegar a la sanción extrema de la nulidad, que así se procesa; si la inmediación procesal[11] sugiere escuchar un testigo en apelación, aunque ya haya expuesto en jurisdicción original, que se escuche de nuevo; si los principios de concentración y de celeridad recomiendan fusionar en una misma audiencia las etapas de pruebas e incidentes y la de fondo, que se fusionen[12]; si las partes están de acuerdo con que el tribunal les conceda un plazo mayor de 15 días (aunque ese sea el máximo que expresamente prevé la norma) para depositar sus respectivos escritos justificativos de conclusiones[13], que se les conceda ese plazo mayor, etc.
Entrando ya a la estructura del proceso inmobiliario, ha de precisarse que este es por fases: una primera de prueba e incidentes y otra de fondo. No ociosamente hemos empleado el vocablo “fases”, en vez de “audiencias”[14]. Lo hicimos adrede para significar que una etapa puede agotarse en varias audiencias en casos complejos, pero también pudiera suceder que en casos no tan densos puedan fusionarse dichas fases en una sola audiencia[15], en virtud de los principios de concentración[16] y de celeridad procesal[17]. Siendo aquí el principio de preclusión[18] muy marcado, pero no rígido[19]. Es cierto que cada trámite tiene su momento procesal, pero la misma ley prevé la posibilidad de reabrir el tramo de pruebas e incidentes cuando se motive adecuadamente tal pretensión[20]. Incluso, la propia fase de fondo pudiera retomarse a través de una reapertura de debates[21].
El que sea un proceso por fases no debe conducirnos a pensar que se trata de un trámite mecánico. Lo mecánico es extraño a la constitucionalización de los procesos[22]. Más bien, de lo que se trata es de un proceso organizado, no arrojado al capricho de las partes. Hay que entender su filosofía, que no es otra que primero discutir pruebas y decidir incidentes (y, en su caso, celebrar medidas de instrucción), para luego de que esté saneado e instruido el proceso, entonces pasar a ver el fondo de la controversia[23]. Con ese esquema, incluso, la “indeseable” figura jurídico-procesal de la acumulación no debe ser la regla como, desafortunadamente, ha sido en el proceso común. En puridad procedimental, aquí no deben acumularse sistemáticamente los incidentes. La aludida filosofía del proceso inmobiliario sugiere decidir primero los incidentes para después pasar al fondo. Acumular desmedidamente supone desnaturalizar la dialéctica de este proceso estructurado por fases.
En definitiva, parafraseando a COUTURE[24], el proceso no tiene un fin en sí mismo, más que tutelar el derecho. Es un instrumento de tutela. Para que dicho instrumento no falle en su cometido, debemos evitar los formalismos rígidos[25]. El proceso no puede aplastar el derecho. Este razonamiento lapidario conecta con la constitucionalización de los procesos, en cuanto tanto, los principios han sido “descubiertos” en los últimos años, justamente, para llenar cualquier vacío o, incluso, para dar concreción a la norma en un sentido justo y útil, que es una facultad que el Tribunal Constitucional ha reconocido a los tribunales ordinarios[26]. No debe perderse de vista que, como afirma VIGO, el fin de la actividad judicial es llegar a la justicia a través, más que de la ley, del derecho, que trasciende la ley pura y dura[27]: es también principiología, métodos de interpretación, de argumentación, etc.
En suma, los pasos que deben seguirse para apoderar al tribunal de jurisdicción original, a fines de instruir la Litis y obtener el reconocimiento del derecho registrado (o registrable[28]) reclamado son los siguientes:
1.- Depósito de instancia introductiva de la litis ante el tribunal de jurisdicción original correspondiente.
2.- Notificación de instancia introductiva de la Litis mediante acto de alguacil a la parte demandada.
3.- Depósito del acto de alguacil mediante el cual se notificó a la parte demandada la instancia introductiva de la Litis.
4.- Solicitud de fijación de audiencia, por la parte más diligente.
5.- Citación a la contraparte para la audiencia, con copia adjunta del auto de fijación del tribunal.
6.- Oferta de pruebas, se proponen incidentes y medidas de instrucción en la fase de pruebas e incidentes.
7.- Conclusiones al fondo, luego de saneado e instruido el caso.
8.-Solicitud de reapertura de los debates si existiere algún elemento novedoso que no fue controvertido durante el proceso, capaz de variar el sentido de la decisión.
9.- Interposición de recursos, si no se está de acuerdo con lo decidido.
10.- Solicitud de ejecución de la sentencia, si existiere alguna dificultad en el contexto de ejecución.
Veamos cada paso desde una dimensión teórica, conforme a la norma, y práctica, a la luz de lo que se ha venido decidiendo cotidianamente en materia procesal inmobiliaria.
1.- Depósito de instancia introductiva de la litis ante el tribunal de jurisdicción original correspondiente.
El artículo 30 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por los artículos 40 y 129 del nuevo Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. núm. 787-2022), reglan el tema del apoderamiento del tribunal mediante instancia introductiva[29]. Como se ve, distinto al proceso civil ordinario, en el que se apodera mediante acto de alguacil de emplazamiento, en sede inmobiliaria la demanda está contenida, no en un acto de alguacil, sino en una instancia; y dicha instancia entonces se notifica a la parte demandada mediante acto de alguacil[30].
Esa estructura es menos eficaz que la del proceso civil ordinario, porque supone primero depositar una instancia en la secretaría del tribunal y luego notificar la misma mediante acto de alguacil, poniendo a correr en contra del propio demandante un reloj perentorio, de la octava a partir de depositar, para notificar a la contraparte por acto de alguacil su instancia. Por eso, para lidiar con esa estructura procesal, se hizo como práctica (reconocida por la jurisprudencia[31] y la doctrina[32]), en vez de activar un plazo en contra -tic, tac, tic, tac- depositando la instancia en secretaría, mejor notificarla primero mediante acto de alguacil (sin ir al tribunal todavía) y luego, con calma, depositar todo (la instancia y el acto notificativo) en la secretaría, evitando sufrir la presión que genera un plazo en contra del propio accionante.
Sanción por no notificar la demanda. El párrafo I de artículo 30 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que, hasta tanto el demandante cumpla con este requisito, el tribunal no debe fijar audiencia ni debe realizar ningún tipo de trámite procesal en relación a la demanda. Esa previsión que, por extensión, se aplica en el proceso para el recurso de apelación ante el Tribunal Superior de Tierras, muchas veces se ha utilizado como chicana. En efecto, como el tribunal está llamado a no dar curso a la acción hasta que no se pruebe que se ha notificado, en primer grado, al lanzarse Litis temerarias, con el fin de provocar anotaciones en el registro complementario del inmueble[33], no le dan curso al asunto, quedando varado y, por tanto, con la anotación vigente. Y, en alzada, para evitar que la parte que ha resultado gananciosa en jurisdicción original pueda ejecutar su sentencia, el recurso no se notifica ni se hace ningún acto de procedimiento. Como el tribunal no debe dar curso hasta que no se notifique, el efecto suspensivo de dicha acción recursiva impide la ejecución de la decisión de primer grado.
Evidentemente, un proceder como el descrito precedentemente constituye un abuso de derecho que puede ser demandado por la parte afectada en el esquema de demanda reconvencional que prevé el artículo 31 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario[34].
Para lidiar con la situación descrita previamente, el antiguo Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original sostenía en su artículo 134 que, si el demandante no cumple con el requisito de depósito de la notificación de la demanda introductiva en la secretaría del despacho judicial en el plazo establecido en el artículo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, la misma quedará sin efecto[35] (resaltado nuestro). Esa suerte de caducidad procesal era suplida de oficio por los tribunales: el que accionaba y no era diligente, veía archivar su caso[36]. Pero con el nuevo reglamento se retoma el esquema del párrafo I del artículo 30 de la Ley núm. 108-05. En efecto, el párrafo II del artículo 131 del citado reglamento vigente sostiene que, hasta tanto el demandante haya depositado en la secretaria del despacho judicial la notificación de la demanda a la contraparte, el juez o tribunal llamado a conocer de la Litis sobre derechos registrados no realiza ningún tipo de trámite procesal.
Algunos han dicho que no podía un reglamento contradecir lo que expresamente prevé la ley, y eso es cierto. Pero sucede que, en este caso concreto, más que contradicción, debe hablarse de complementariedad. La ley dice que no se dé curso a la demanda hasta que no se pruebe que se ha notificado. El reglamento anterior, sin contradecir eso (porque no previó que se le dé curso) especificó que “quedaría sin efecto” la acción si no se notifica oportunamente. Vale insistir, más que jerarquización, ahí debe emplearse un sistema de armonización[37]. Armonizar el texto legal con su reglamento era lo verdaderamente justo y útil, tomando en consideración el uso pernicioso que se venía dando (y que se volverá a dar) a esa brecha de que se congele todo (provocado por la falta de notificación de la demanda) por tres años hasta que se verifique una perención[38]. Eso reabrirá la avalancha de chicanas como las expuestas más arriba. Hay que retomar y rectificar ese punto nuevamente en el futuro.
Demandas incidentales. La Resolución núm. 787-2022, que instituye el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria prevé, en su artículo 43, que las demandas incidentales, provengan de las partes o de terceros, se interponen por instancia motivada en los términos de dicho reglamento, en cuyo caso debe ser notificada a las partes o su representante legal, según sea el caso, y acorde con el derecho común, con anterioridad a la audiencia. Y, a seguidas, en el párrafo I, dicho artículo 43 establece que todos los demás aspectos relativos a las demandas incidentales, sean adicionales, reconvencionales o intervenciones, se rigen por el derecho común.
En definitiva, lo que está diciendo el citado artículo 43 es que las demandas incidentales se deben tramitar igual que la demanda principal: mediante instancia motivada ante la secretaría y posterior notificación por acto de alguacil. Sin embargo, igual que comentamos más arriba respecto de la demanda principal, ha sido usanza, en vez de depositar primero la instancia contentiva de la demanda incidental en la secretaría para luego notifícala por acto de alguacil al accionante (que pasa a ser demandado incidental), mejor primero notificar dicha instancia incidental y luego depositar todo en la secretaría: instancia, acto notificativo de alguacil y las pruebas, si es que hay. Incluso, muchos abogados concentran en un solo documento el contenido de la “instancia”, que es –propiamente- la demanda en el acto de alguacil. Y, como la ley no lo prohíbe, por aplicación del artículo 40.15 de la Constitución, se puede: a nadie se le pruebe prohibir lo que la ley no prohíbe. Siempre, obviamente, que no se violen derechos de las personas.
Resulta de interés, en otro orden, comentar, respecto de las demandas incidentales, que el párrafo II del consabido artículo 43 sostiene que, en atención al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, el juez o tribunal, cuando verifique la existencia de titulares o beneficiarios de derechos reales, cargas, gravámenes o anotaciones provisionales que afecten al inmueble, PUEDE (resaltado nuestro) ordenar la notificación a estos para lo que en derecho corresponda.
Nótese que se trata de una facultad discrecional, no de un imperativo: “puede” ordenar la notificación a terceros si advierte que algo les pudiera afectar. Pero, como la Litis de derechos registrados es lo más parecido a las demandas civiles de derecho común, por ser un asunto de interés privado, no de orden público, el principio dispositivo debe cobrar preponderancia. Son las partes, por tanto, las que debe ejercer su derecho de acción en los términos que estimen. De su lado, los tribunales deben velar porque las pretensiones y las pruebas ofertadas por las partes sean canalizadas con arreglo al debido proceso, mediante la condigna tutela judicial efectiva. Y, justamente, el Tribunal Superior de Tierras ha juzgado que el remedio jurídico aplicable cuando se pide algo sin poner en causa a alguien que le pudiera afectar lo solicitado es, sencillamente, el rechazo[39]. Esto así, porque no pudiera afectarse a nadie sin, tal como manda la Constitución, ser debidamente escuchado o citado. No pudiera el tribunal, distinto a los procesos de orden público (saneamiento y revisión por causa de fraude), imponer a las partes que actúen en un sentido o en otro en materia de litis que, vale repetir, es de interés privado.
Por esto último, es nuestro entendimiento que el vocablo “puede” que emplea el citado párrafo II del artículo 43 del nuevo reglamento (Res. núm. 787-2022) debe ser asumido por los tribunales del orden inmobiliario como una suerte de advertencia que debe hacerse a las partes. Si se advierte que existe alguna anotación que pudiera afectar a terceros, advertir a la parte accionante sobre ello, pero sin imponerle que ponga en causa a nadie. Si, a pesar de advertírsele, el accionante no cita y, efectivamente, el tribunal luego constata que lo pedido afecta a un tercero no instanciado, lo propio, como se ha dicho, seria, pura y simplemente, rechazar las pretensiones sometidas por el accionante, porque las mismas se habrían canalizado sin observar las garantías mínimas constitucionales.
Otros se decantan por una inadmisibilidad, en vez de un rechazo. Sin embargo, más que una afectación al derecho de acción[40], propiamente, salta a la vista un asunto que amerita un escrutinio de la prueba para concluir que, ciertamente, pudiera afectar a alguien que no se encausó. Eso, de entrada, luce más de fondo que relativo a los presupuestos procesales de la acción. En fin, sea inadmisible o rechazo, si la parte accionante obvia el llamado del tribunal que, sin imponerle nada, le advierte de la existencia de anotaciones en el registro complementario del inmueble, no pueden prosperar las conclusiones formuladas por el accionante.
Finalmente, interesa resaltar que aplica al proceso inmobiliario la regla procesal general que prescribe que las demandas incidentales entran en la órbita de la principal[41]. Y ello supone que si la demanda principal, producto de un incidente, no llega a conocerse al fondo (por ser nula, inadmisible, etc.), ipso facto, “caen” también las demandas incidentales. La principal es el puente que permite que transiten las incidentales. Si el puente se rompe, no pueden las incidentales seguir el camino hasta su fondo particular (lo que se pide incidentalmente). Ahora, si la demanda principal se conoce al fondo, perfectamente pudiera ocurrir que se rechazase la principal y se acoja la incidental[42]. Pero para ello, vale insistir, debe la demanda principal llegar a conocerse al fondo.
Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha juzgado que para que la demanda incidental pueda conocerse al fondo debe, necesariamente, la demanda principal haberse conocido también al fondo; de lo contrario, si la principal no llega a verse al fondo, ipso facto, sucumbe la demanda incidental. Si, en ese contexto, la parte demandante incidental persiste en su interés de accionar, debe iniciar su propia instancia, demandando principalmente[43].
2.- Notificación de instancia introductiva de la Litis mediante acto de alguacil a la parte demandada
En el esquema del proceso inmobiliario vigente, como se ha dicho, se notifica la instancia introductiva de la Litis mediante acto de alguacil a la parte demandada en el plazo de la octava franca, a partir del depósito de dicha instancia en la secretaria del tribunal. Y se estila dar copia del auto de fijación en dicha notificación de alguacil.
Pero, tal como se ha dicho más arriba, ha sido usanza (y lo vemos factible), en vez de depositar primero la instancia en el tribunal, poniendo a correr el plazo en contra del propio accionante, notificar primero dicha instancia mediante acto de alguacil (antes de ir al tribunal) y luego depositar todo en la secretaría sin la presión que produce un plazo en contra.
Es importante resaltar que esta notificación, o cualquier otra, no es nula por el solo hecho de que haya sido realizada por un alguacil que no esté adscrito a la Jurisdicción Inmobiliaria. En efecto, siendo esto una formalidad, para justificar una nulidad, necesariamente habría que probarse un agravio: no hay nulidad sin agravio. El hecho de que un alguacil proceda incorrectamente, notificando sin ser de la jurisdicción, debe acarrear, en todo caso, una sanción para dicho ministerial. El usuario que ha contratado sus servicios no tiene que afectarse, viendo anular el acto por el cual ha pagado, por el alguacil haber procedido indebidamente. Tendría, vale reiterar, que probarse que en la casuística se ha producido un agravio para fundar la procedencia de una nulidad.
No es cierto, distinto a lo que han mal interpretado algunos, que el Tribunal Constitucional estableció que es nula toda notificación que se haga en la Jurisdicción Inmobiliaria que no sea con un alguacil de esa materia. Lo que hizo la referida alta Corte, mediante su sentencia interpretativa número TC/00134/20, del 13 de mayo del 2020, fue, para evita “privilegios” a favor de los alguaciles de la Jurisdicción Inmobiliaria, agregar al párrafo IV del artículo 5 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que los alguaciles de la materia inmobiliario solamente puedan notificar en su jurisdicción. Antes solo ellos podían notificar en materia inmobiliaria, los demás alguaciles no podían. Pero, por otro lado, nada les impedía a ellos notificar en otras materias. Es decir, los de la Jurisdicción Inmobiliaria tenían el monopolio de su materia, pudiendo irrumpir la jurisdicción de otros, pero los otros no podían trabajar en la Jurisdicción Inmobiliaria. Esa desigualdad fue el quid de la decisión comentada. Por eso se corrigió. Ninguna nulidad sale danzando en ese precedente.
Incluso, recientemente, la Primera Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia estableció, partiendo de la máxima que reza no hay nulidad sin agravio, que la sola circunstancia de que en esa materia se notifique con un alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria no apareja nulidad. Debe, como se lleva dicho, acreditarse un agravio[44]. Mutatis mutandis, en sede inmobiliaria se ha juzgado que el solo hecho de que se notifique en el proceso inmobiliario con un alguacil de otra jurisdicción no da lugar a la nulidad de la diligencia procesal, debiendo probarse, por tratarse de un asunto formal, el agravio de rigor[45].
3.- Depósito del acto de alguacil mediante el cual se notificó a la parte demandada la instancia introductiva de la Litis
Siguiendo la dialéctica original de este proceso, luego de depositar la instancia introductiva de la demanda y de notificarla por acto de alguacil, debe depositarse la prueba de que se cumplió con la notificación, que se hace mediante la aportación del acto notificativo mismo[46]. Este depósito debe hacerse dentro del plazo de la octava que se ha activado con el depósito de la instancia introductiva de la demanda. Es decir, se deposita la instancia, inicia con ello el plazo de la octava y, en ese mismo lapso, se debe notificar dicha instancia y depositar el acto de alguacil notificativo en la secretaría.
Por eso, insistiendo con el pragmatismo procesal, para evitar la fatiga de un plazo corriendo en contra del propio demandante, es más relajado primero notificar la instancia mediante acto de alguacil y luego depositar todo en la secretaría. Las complicaciones deben dejarse para cuando sean estrictamente necesarias. Y, en definitiva, lo que la ley no prohíbe, según dice el artículo 40.15 de la Constitución, está permitido. Eso es algo que debe tener clarísimo todo buen procesalista. Teniendo en cuenta, evidentemente, que la fórmula procesal ideada no conculque derechos de las personas, que es el caso: en nada viola derechos que se agilice notificando primero la instancia y luego depositando el acto de alguacil y la instancia, juntamente, en la secretaría.
Incluso, siendo prácticos (y echando mano a los principios de concentración y de celeridad procesal[47]) nada obsta para que se solicite fijación de audiencia mediante la misma instancia que se redacte para la constancia y “acuse de recibo” del depósito del acto de alguacil notificando la instancia introductiva de demanda. O sea, cuando se vaya a depositar el acto notificativo y la instancia, debe hacerse una instancia para que tales piezas sean recibidas (como “acuse de recibo”) y se explique, brevemente, qué es lo que se está depositando. Bueno, pues en esa misma instancia se pide, además, que se fije audiencia. Nada lo prohíbe y, por tanto, se puede.
Publicidad registral. De conformidad con el artículo 132 del nuevo Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. núm. 787-2022), a fin de hacer oponibles a terceros, la jurisdicción apoderada de una Litis sobre derechos registrados, una vez recibido el acto de alguacil contentivo de la notificación de la instancia introductiva, lo comunica al Registro de Títulos para que haga las anotaciones correspondientes. Y el Tribunal Constitucional ya ha decidido que dicha anotación de Litis no viola la Constitución. Justamente, una de las bondades del sistema “del tipo Torrens” que instituye la Ley núm. 108-05 es la publicidad registral[48]. Ella descarta la protección registral del tercero de buena fe: habiéndose publicitado, no puede alegarse ignorancia[49]. Por consiguiente, todo el que transaccione con el inmueble a sabiendas de que existía una Litis, sabe que procede a su riesgo, siéndole oponible la suerte de dicha Litis[50].
Era una práctica, desde nuestro punto de vista desafortunada, no ordenar la anotación de los procesos de deslinde en el registro complementario del inmueble en cuestión. Ello provocaba que no hubiera publicidad de esos procesos y, por tanto, pudieran terceros interesados en un inmueble ignorar que este levantamiento parcelario estaba en curso. Para corregir esta práctica, el párrafo I del artículo 132 del nuevo reglamento prevé que la comunicación del inicio de un proceso litigioso debe realizarse, tanto para las Litis sobre derechos registrados, como para todos los procesos contradictorios que conozcan los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, con excepción de los procesos de referimiento, amparo, ejecución de sentencia y acciones personales que excepcionalmente pueden conocer los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria acorde con lo dispuesto por la ley. Con esto, sin dudas, se ha querido incluir a los deslindes y, además, como bien dice la nueva redacción del reglamento, a todo proceso contradictorio que conozcan los tribunales del orden inmobiliario, salvas excepciones expresamente previstas; excepciones dentro de las cuales –vale insistir- no está el deslinde.
En otro orden, ha de destacarse que los procesos cursados en otras jurisdicciones (típicamente la civil, sobre todo, y la penal[51]) que involucren derechos reales inmobiliarios registrados pueden consignarse en el registro complementario del inmueble en cuestión. Al respecto, el genio doctrinario ha razonado en el sentido de que la nota preventiva o medida cautelar, no solo se genera cuando hay una Litis en los tribunales de tierras, sino que es procedente cuando, por algún motivo, en los demás tribunales de la república hay una demanda que pueda afectar el derecho de propiedad. Por ejemplo, cuando se demanda la nulidad de un embargo inmobiliario, esa demanda genera una nota preventiva (oposición), pero cuando la demanda es en otro tribunal diferente a la Jurisdicción Inmobiliaria, dicha medida es a pedimento de parte. Tiene que ser solicitada por el demandante o su abogado[52].
No debe confundirse lo anterior (solicitud de anotación en el Registro de Títulos de un proceso ventilado en otra jurisdicción) con medidas cautelares o conservatorias. En efecto, algunos tribunales inmobiliarios (sobre todo de jurisdicción original) han rechazado la referida solicitud que -en buen derecho- procede, confundiendo lo que se le ha solicitado, que no es otra cosa que hacer uso del sistema de publicidad registral, el cual constituye una de las bondades del sistema del “tipo Torrens”[53] que prevé la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, con medidas conservatorias, cautelares y demás yerbas aromáticas. Y, en ciegos en esa confusión, rechazan la anotación del proceso ventilado ante otra jurisdicción, porque el que debe velar por cautelar los derechos envueltos en el proceso es el tribunal apoderado del mismo. Esto así, aferrándose a la idea de que no solamente los tribunales de tierras tienen atribución para requerir al órgano registral que realice actuaciones registrales[54].
Lo cierto es, vale repetir, que en esos casos lo que se quiere es, pura y simplemente, que se publicite en el Registro el proceso que está conociéndose en otra jurisdicción, partiendo de que en el sistema “del tipo Torrens” que nos rige, la vida jurídica de los inmuebles registrados debe publicitarse, por seguridad jurídica. Eso es todo. Es cierto que otros tribunales pueden, igual que los del orden inmobiliario, requerir al Registro de Títulos que proceda registralmente en puntuales casos, eso se da –por ejemplo- en materia de hipoteca judicial provisional, que el juez de derecho común, conforme al artículo 54 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, cuando autoriza dicha medida conservatoria, puede (y debe) ordenar al Registro de Títulos de la ubicación del inmueble que proceda con la anotación hipotecaria de rigor. Pero eso no quita que si, por la razón que fuere, la parte acude al tribunal de tierras a solicitar la consabida anotación respecto de un proceso cualquiera que involucre un inmueble registrado, no deba acogerse[55].
No es verdad que, al ordenar la aludida anotación de un proceso dilucidado en otra jurisdicción en el registro complementario del inmueble en cuestión, esté el tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria inmiscuyéndose en el proceso ventilado en otro tribunal. No, simplemente, como se ha dicho, se procedería a ordenar que se publicite aquel proceso, sin entrar en asuntos relativos a los méritos de las pretensiones de dicho caso, solo estatuyendo en torno a la anotación en el órgano registral pedida.
Para concluir este apartado, resulta de interés destacar, en otro orden de ideas, que el artículo 132, párrafo III, del nuevo reglamento (Res. núm. 787-2022) prevé expresamente la posibilidad de gestionar rápidamente, en sede de referimientos, la cancelación de una anotación de Litis, si esta ha dejado de tener justificación[56]. A saber:
El juez o tribunal, por vía de los referimientos, puede hacer que se levanten las anotaciones en los casos en que se incluyen en el proceso inmuebles que no son objeto del litigio, cuando sea un Litis reincidente, cuando no se aporten la pruebas que sustentan el caso, cuando el proceso ha sido reiteradamente aplazado por el demandante o recurrente sin motivo justiciado y cuando el juez o tribunal así lo estimare procedente.
Como notas de interés procesal del texto ut supra indicado, destacan –primero- la facultad del juez de los referimientos, en sede inmobiliaria, de “asomarse”[57] al fondo cuando no se aporten las pruebas que sustentan el caso. Eso se refiere al caso de fondo: si el mismo está varado, sin que se le dé curso, puede la parte afectada, sin tener que aguardar tres años hasta que perima la instancia, tal como prevé el artículo 131, párrafo IV, del nuevo reglamento (Res. núm. 787-2022), pedir al juez de referimientos que cancele la anotación, por constituir eso (anotación indefinida de una litis sin pruebas) una turbación manifiestamente ilícita. Pero, sin dudas, el tribunal para ello, como hemos dicho, debe “asomarse” al fondo para constatar que no hay pruebas (o que son extremadamente precarias), aunque, evidentemente, no lo resuelva.
Destaca, segundo, la apertura que da la parte final del texto cuando establece: … y cuando el juez o tribunal así lo estimare procedente. Ello, sin dudas, posibilita que el juez ordene la cancelación de una anotación de Litis sin fundamento “fuera de instancia”, sin necesidad de que exista una demanda principal, en los términos que permite el citado artículo 181, párrafo, del nuevo reglamento (Res. núm. 787-2022)[58].
4.- Solicitud de fijación de audiencia, por la parte más diligente
En la secuencia normativa del proceso inmobiliario, después de depositar en la secretaría del tribunal la instancia introductiva de la Litis y de notificar la misma, además de depositar luego el acto de alguacil mediante el cual se llevó a cabo dicha notificación, debe la parte interesada pedir al tribunal que le fije audiencia. Es un trámite que, igual que en el proceso civil, puede hacerlo la parte más diligente. A veces el demandado es más diligente, porque entiende que la demanda no tiene méritos y desea que se decida rápido; pero, de su lado, al demandante, que sabe que carece de sustento su acción, no le interesa darle curso para mantener vigente una anotación de Litis en el registro complementario del inmueble, o para lo que fuere.
Sin embargo, volvemos a insistir con la practicidad. En vez de hacer esta solicitud, esperando que se cumplan los pasos vistos anteriormente, es mejor concentrarla con la misma instancia/inventario que debe hacerse para formalizar el depósito del acto de alguacil que da cuenta de que se ha notificado la instancia introductiva de la Litis. El que no es práctico, hay que saberlo, requiere de más tiempo para todo, lo cual muchas veces se traduce en dinero para el cliente.
5.- Citación a la contraparte para la audiencia, con copia adjunta del auto de fijación del tribunal
La dialéctica del proceso que prevé la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementada por el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, instituido por la Resolución núm. 787-2022, prevé que, después de depositar la instancia introductiva de la Litis en la secretaría del tribunal, notificarla mediante acto de alguacil, depositar dicha notificación ante la misma secretaría (como prueba de que se hizo esa diligencia procesal) y fijar audiencia, sigue citar a la contraparte para que acuda al juicio el día que previamente ha establecido el tribunal. Siendo usanza dar copia, en cabeza de acto, del auto de fijación emitido al efecto.
Como novedad, respecto del antiguo Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, la Resolución núm. 787-2022, que instituye el nuevo Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, expresamente prevé las figuras del defecto y del descargo puro y simple en sus artículos 133 y 134. Y, de paso, se ha producido con ello un interés casacional, a la luz de la Ley núm. 2-23, de Recurso de Casación, puesto que la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia había juzgado que el defecto, como sanción procesal, solamente procedía en la fase de fondo, no en el tramo de pruebas e incidentes. Sin embargo, este reglamento nuevo sostiene que el descargo puro y simple, por incomparecencia del accionante, previa declaratoria de su defecto, puede ser declarado en cualquier fase del proceso. A partir de esta previsión reglamentaria, habrá que ver si la Suprema Corte de Justicia rectifica o ratifica su criterio al respecto. Ojalá rectifique.
El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, desde antes de la reforma reglamentaria del 2022, había establecido –con lo cual estamos de acuerdo- que el defecto y el descargo puro y simple pueden ser declarados desde la fase de pruebas e incidentes, sin necesidad de aguardar hasta la fase de fondo[59]. En efecto, partiendo de que la acreditación formal de las pruebas se produce al leer los inventarios contentivos de estas en la fase procesal correspondiente[60] y, sin pruebas, no hay forma de que prospere la acción (demanda/recurso), resulta justo y útil concluir que el accionante no ha tenido interés en su acción y, por ende, no habría necesidad de conminar al accionado a permanecer en un proceso del cual no tiene interés el accionante y, peor aún, imponerle que cite para una próxima audiencia de fondo al accionante (incurriendo en gastos e invirtiendo tiempo), a pesar de este último no haber comparecido –injustificadamente- a presentar sus armas procesales.
Otro aspecto relevante es el tema del plazo del avenir, que antes de la reforma muchos tribunales lo desconocían. Siempre requerían el plazo de la octava franca para las citaciones, haya o no abogado constituido. Afortunadamente, el nuevo reglamento de los tribunales (Res. núm. 787-2022) define ese punto procesal y prevé en el párrafo del artículo 63 que la citación para la primera audiencia, en los procesos de orden público y de interés privado, en que una parte no haya constituido abogado, debe realizarse mediante un plazo de, por lo menos, ocho (8) días francos. Si existe constitución de abogados, el plazo es de dos (2) días francos, acorde con el derecho común[61].
La misma dinámica procesal ha sido instituida en el artículo 16, párrafo IV, de la Resolución núm. 790-2022, que prevé el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, precisando que, cuando se ha constituido abogado, como debe ser, el plazo es de dos días francos; igual que ocurre, a su vez, en el proceso de derecho común. Justamente, el propio artículo 61 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, prevé que las partes deben citar para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil; es decir, remite expresamente a las reglas del derecho común que, como sabemos, distingue entre la situación en que exista una constitución de abogado, que el plazo es el del avenir (2 días francos), y cuando no se ha constituido abogado, que el plazo es el de la octava franca.
6.- Oferta de pruebas, se proponen incidentes y medidas de instrucción en la fase de pruebas e incidentes
La citación explicada en el paso anterior es para comparecer a la primera fase ante el tribunal (en una audiencia oral, pública y contradictoria) que es la de presentación de pruebas e incidentes[62]. Las medidas de instrucción, que son modalidades probatorias, también deben formularse en esta fase. Si nadie se opone, pudieran celebrarse dichas medidas en el momento mismo de proponerse, o bien conocerse, que es lo más común, luego de discutirlas y acogerlas el tribunal, en otra audiencia a esos efectos, la cual será efectuada todavía inmersos en la fase previa al fondo del proceso inmobiliario. Es luego que se deciden (o acumulan) los pedimentos previos que se pasa al tramo del fondo. Esa es la dialéctica de este proceso.
El artículo 60 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por el artículo 54 del nuevo reglamento, prevé que en aquellos procesos que no son de orden público solo se celebran dos “audiencias” (que, en rigor, son fases): la de sometimiento de pruebas (que es también para proponer incidentes y medidas de instrucción) y la de fondo[63]. Y el párrafo I del citado artículo 60 establece que en este tramo se presentan las pruebas en que las partes apoyan sus pretensiones. Y, algo muy importante, las partes pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible[64] y que deba ser ponderada.
Cuando se agota el ofrecimiento de las armas procesales (documentos, medios de defensa, medidas de instrucción), el tribunal debe cerrar esta primera etapa y abrir formalmente la fase de fondo, consignándolo en acta. Pero, como se ha dicho antes, la estructura de fases no es rígida. El legislador ha querido organizar el proceso identificando el momento en que debe hacerse cada cosa, pero, hay que insistir, ello no supone ver el proceso mecánicamente.
Pudieran sobrevenir circunstancias que sugieran retrotraer el trámite a una etapa anterior. Por eso, expresamente, el párrafo II del comentado artículo 60 sostiene que, excepcionalmente, en caso de que aparezcan nuevas pruebas, se revelen hechos o se planteen incidentes que, a juicio del juez (con la debida motivación), deban ser ponderados, este podrá fijar nuevas audiencias para tales fines dentro de los treinta (30) días a partir de que tuviere conocimiento de los mismos. Esto es lo que se conoce en la práctica como reapertura de la fase de pruebas. Por tanto, en materia inmobiliaria no debe confundirse esta reapertura con la reapertura de los debates, que es otra cosa y la veremos más adelante. Pero, desde ya, acotamos que es similar a la reapertura de los debates del proceso común.
El referido plazo de treinta (30) días dentro del cual puede el tribunal reabrir la fase de prueba e incidentes, en la praxis ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, no se ha manejado de forma estricta. En muchos casos, si lo recomiendan las particularidades de la casuística, se ha retomado la fase de pruebas e incidentes aun luego de transcurrido dicho lapso. Lo que ha sido determinante para ello es la motivación. Si es fehaciente la razón que se da (que el documento no existía, se desconocía o no era posible obtenerlo antes por alguna razón entendible, etc.) se ha acogido dicho pedimento.
Temática procesal para los Incidentes. Para los incidentes, la normativa inmobiliaria (ley y reglamentos) remiten al derecho común[65]. De ahí que los medios de inadmisión, si bien son incidentes y, como tales, deben proponerse en la primera etapa de pruebas e incidentes, se ha reconocido que sean admitidos aun en la fase de fondo, porque el derecho común prevé que esos medios de defensa se pueden formular en cualquier estado de causa[66]. En concreto, los incidentes que se estilan someter en sede inmobiliaria son excepciones declinatorias (incompetencia[67], conexidad y litispendencia[68]), nulidades de forma y de fondo, medios de inadmisión, sobreseimiento, incidentes contra la prueba literal (inscripción en falsedad[69] y verificación de escritura), recusación e inhibición.
Lamentablemente, la acumulación de los incidentes ha sido la usanza (probablemente, porque es más fácil para los tribunales). Sin embargo, dada la estructura del proceso inmobiliario, tal como hemos dicho más arriba, la acumulación aquí debería ser, no excepcional, sino excepcionalísima. Nunca la regla. Ella (acumulación), vale repetir, desnaturaliza la filosofía del proceso inmobiliario, que es por etapas, no lineal como el proceso civil, el cual inicia con una primera audiencia que típicamente es para una comunicación de documentos, luego otra para una prórroga de esta y después otra para la prórroga de la prórroga y, muchas veces, la prórroga de la prórroga de la prórroga, etc.
El único “corte” que pudiera distinguirse en el esquema del proceso ordinario es lo que debe ser In Limine Litis, esto es, antes de medios de inadmisión o conclusiones de fondo, que precluye el momento para excepcionar. Deviene, pues, en inamisible toda excepción que se proponga luego de ese momento. Pero después de eso, todo va lineal en el proceso civil ordinario, desde la comunicación de documentos, sus prórrogas, una que otra medida de instrucción (si acaso) hasta quedar en estado el proceso.
Sobre las medidas de instrucción. Como son modalidades probatorias (comparecencias de las partes, informativos testimoniales, experticias caligráficas, inspecciones técnicas) es en esta fase que deben proponerse. Si no se hace ahí, tendría la parte interesada, como hemos dicho antes, que motivar fehacientemente la reapertura de la fase de pruebas e incidentes. Si se motiva adecuadamente, la usanza ha sido acoger dicha reapertura y retomar la sustanciación de la causa, celebrando la medida de que se trate.
Hay que recordar que, en sede inmobiliaria, se ven muchos aspectos catastrales técnicos, por lo que es muy frecuente que se celebren inspecciones, a cargo de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, a los levantamientos parcelarios (deslindes, subdivisión, etc.) que hacen los agrimensores. Y suele, por igual, solicitarse que comparezcan al tribunal dichos expertos en agrimensura para que expliquen detalladamente situaciones sobre sus trabajos técnicos presentados (por qué puso en el plano “desconocido” en una colindancia, explicación sobre el sistema de publicidad requerido por la ley y los reglamentos: si puso visiblemente un letrero o anuncio de su trabajo técnico, etc.).
También son comunes las solicitudes de experticias caligráficas, en el INACIF, a las firmas que constan en contratos bajo firmas privadas de venta de inmuebles registrados y la inscripción en falsedad de documentos auténticos que envuelven derechos reales inmobiliarios registrados que son impugnados por alguna de las partes. Igualmente, los descensos (o inspección de lugares) suelen pedirse para revisar aspectos de ocupación y de posesión, así como situaciones materiales del terreno (si existen mejoras, etc.). Y la confesión, sea en estrados o en la audiencia in situ, con ocasión de un descenso, igual que en el derecho común, se ha venido reconociendo como una prueba perfecta. De ahí que sea incorrecto afirmar, como equívocamente hacen algunos litigantes, que “las partes no hacen prueba”. Contrario a ello, estas son las que confiesan: que no han poseído, que falsificaron firmas, etc.[70]. Y, distinto al proceso penal, que no hay autoincriminación[71], en derecho privado, “a confesión de parte, relevo de prueba”.
La nueva Ley núm. 399-22, que habilita y regula el uso de medios digitales para los procesos judiciales y procedimientos administrativos del Poder Judicial, ha venido aplicándose con éxito en los procesos inmobiliarios. En virtud de esta ley, si las personas se encuentran en otro país o si son de avanzada edad y no pueden trasladarse al tribunal, etc., las comparecencias de las partes y los informativos testimoniales se han venido celebrando mediante la plataforma Teams o, incluso, mediante video llamadas con dispositivos celulares en la audiencia. Todo en aras de agilizar y optimizar la sustanciación de la causa, en términos de tiempo, sobre todo.
Lamentablemente, muchas de estas medidas de instrucción se acumulan en los procesos en la Jurisdicción Inmobiliaria. Al respecto, nos remitimos a los comentarios hechos previamente en torno a la acumulación de incidentes en esta materia, en el sentido de que eso desnaturaliza la dialéctica del proceso inmobiliario. A lo sumo, debería admitirse que se acumulen incidentes o medidas excepcionalísimamente, pero no debe ser la regla, eso nunca.
Hechos jurídicos y actos jurídicos. La doctrina[72] y la jurisprudencia[73] han venido, como corresponde, discriminando entre los asuntos de puro hecho y las cuestiones relacionadas con derechos registrados y actos jurídicos. Hasta no hace mucho tiempo, igual que en su momento sucedió en el derecho común, se entendía que, en sede inmobiliaria, por versar todo sobre derechos registrados, la prueba siempre debía ser la escrita. Sin embargo, un estudio más reflexivo y profundo de la cuestión probatoria condujo a concluir que la actividad probatoria no es igual cuando su objeto se contrae a un hecho jurídico y cuando versa sobre actos jurídicos relacionados a derechos registrados.
Para los actos jurídicos sobre derechos registrados la prueba, ciertamente, debe ser escrita; pero para los hechos jurídicos rige el principio de libertad probatoria. De suerte y manera, que cuando se trata de asuntos de puro hecho: una posesión, una ocupación, una simulación, una violencia, etc., el tribunal debe flexibilizar la prueba, admitiendo comparecencias, informativos, descensos, etc. Pero cuando la cuestión se contraiga a un acto jurídico (contrato de venta inmobiliaria, etc.) o de derechos registrados (avalados por un certificado de título o por una constancia anotada), si no hay situaciones de hecho de por medo, la prueba es por escrito. Igual que lo catastral: los asuntos técnicos se prueban, por escrito, mediante informes técnicos. No se puede perder de vista que el que no sabe probar, distinguiendo lo que es de puro hecho y lo que versa sobre actos jurídicos de derechos registrados, está condenado a ver sucumbir sus pretensiones, porque la regla general prescribe que, en derecho, alegar no es probar.
7.- Conclusiones al fondo, luego de saneado e instruido el caso
Las conclusiones de fondo se formulan en la fase destinada para ello. Suele hablarse de “audiencia de fondo”, pero, tal como hemos venido aclarando a lo largo de este breve escrito, en rigor procedimental, se trata realmente de una fase o etapa que pudiera agotarse en una sola audiencia o en varias, según la complejidad del caso concreto. Igual que, según hemos visto, pudiera suceder con la fase previa de pruebas e incidentes, que –igualmente- pudiera agotarse en una o en varias audiencias, atendiendo a las particularidades de la casuística dilucidada.
El artículo 60, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por el artículo 54 del nuevo reglamento, prevé que, en esta fase, las partes deben presentar sus conclusiones por escrito, pudiendo el juez concederles plazos no mayores de 15 días consecutivos, a los fines de depósito de escritos justificativos. Pero, como la regla procesal general prescribe que los asuntos de interés privado pueden ser derogados por las partes, nada impide (y, en efecto, suele hacerse) que las partes soliciten plazos mayores a los 15 días consagrados por la norma como plazo máximo[74]. También, dependiendo de si las conclusiones son contradictorias entre sí, o no, suele pedirse que sean sucesivos o concomitantes los plazos. O, incluso, que inicien a futuro, luego de un determinado suceso: que se redacte el acta de audiencia, que pase una época festiva, como la Navidad, etc. Todo ello suele acogerse, porque, como se ha dicho, la definición de los asuntos de interés privado debe arrojarse al consenso de las partes, salvo que lo acordado por ellas afecte algún derecho de un tercero o impacte algo que sea de orden público (debido proceso, derecho de defensa, etc.).
Lo recomendable es que, al concluir al fondo, si en alguna audiencia previa se ha propuesto algún incidente o medida de instrucción que se ha acumulado, se reitere y se pida que se libre acta de ello. Esto para evitar que, por error, el tribunal obvie pronunciarse al respecto (que ha pasado). Y si ese día existe algún pedimento previo que puede ser propuesto en cualquier estado del proceso, tal como los medios de inadmisión y el sobreseimiento, existen dos formatos de conclusiones: de manera principal, dichos incidentes y, de modo subsidiario, el fondo. O concluir solamente respecto de lo incidental para que el tribunal lo someta al contradictorio y luego, dependiendo de si lo ha acumulado o no, se prosigue concluyendo –formalmente- al fondo. El segundo modelo, a nuestro juicio, es más impactante respecto de los incidentes. Y es que en el primer esquema (presentando los incidentes de modo principal y el fondo como subsidiario), quiérase o no, se está –tácitamente- invitando al tribunal a que se acumule las conclusiones incidentales.
Si se tiene fe en la inadmisión o en el sobreseimiento, el pedimento cobra más fuerza, según ha aleccionado la experiencia forense, cuando se formula sin concluir subsidiariamente al fondo. Ha sido muy persuasivo que la parte motive su incidente e, incluso, si es complejo el asunto, solicite plazos solo para motivar dicho incidente, pero sin concluir sobre el fondo. El tribunal, de su lado, en ese contexto, si no se ha sentido capaz de decidir en barra el pedimento, ha diferido el fallo para otra audiencia, pero sin seguir al fondo, ni acumulando nada. Eso, sin dudas, tributa jugosos dividendos, en términos procesales, a favor del recurrido que tenga fe en el medio de defensa que esté sometiendo incidentalmente.
En virtud del principio de congruencia[75], el tribunal está llamado a inquirir a las partes para que aclaren sus conclusiones, en casos en que estas son presentadas de forma confusa[76]. Por ejemplo, que se solicite, como ha ocurrido, el desistimiento del recurso, pero, al mismo tiempo, se pida que se revoque la sentencia apelada: si se desiste, el recurso no puede surtir el efecto de revocación. Debe aclararse ese modo de concluir. O cuando, por ejemplo, se pide la inadmisibilidad de la acción, por falta de calidad, pero, al mismo tiempo, se reconoce la calidad de la contraparte, expresa o tácitamente, mediante otros ordinales de las conclusiones presentadas, etc.
El principio de Iura Novit Curia (los jueces conocen el derecho) debe aplicarse con cautela en casos contradictorios[77] para evitar que una parte sienta que los juzgadores han desbordado su rol de terceros imparciales. Antes que dar la fisionomía a los pedimentos de manera oficiosa, es más factible, en virtud del comentado principio de congruencia, que el tribunal aclare durante la sustanciación del proceso qué es lo que ha querido presentar la parte como conclusión. Que salga de ella y que así conste en acta. El Iura Novit Curia no debe ser la regla en procesos de interés privado como la Litis de derechos registrados.
Sobre la estructura de las conclusiones en alzada. En grado de apelación, las conclusiones deben dirigirse tanto al recurso como a la demanda original; si no, no se cumple con el efecto devolutivo del recurso de apelación. Por ejemplo, que se declare bueno y válido el recurso, en cuanto a la forma, por haberse hecho conforme al derecho, y –en cuanto al fondo- que se revoque la sentencia; pero, además, debe decir que, en cuanto a la demanda original, la misma se acoja o se rechace, según el caso. El recurrente no puede limitarse a pedir que se revoque la sentencia. Tiene que externar, una vez revocada la sentencia, qué desea que se haga con la demanda original: que se anule, que se declare inadmisible, que se rechace, etc.
Puede haber incidentes y conclusiones de fondo respecto del recurso y, de su lado, incidentes y pedimentos de fondo sobre la demanda original. El orden debe ser: incidentes del recurso (si hay), fondo del recurso. Después, incidentes de la demanda primitiva (si hay) y fondo de la demanda primigenia. Para conocer los incidentes de la demanda primitiva, necesariamente, deben haberse decidido los incidentes del recurso, porque solamente si el recurso “pasa”, es decir, si no es nulo o inadmisible, pudiera revisarse lo que pasó en jurisdicción original. Por eso se ha acuñado en el argot procesalista local la idea de “incidentes de fondo” en la alzada. De entrada, chirría ese concepto, porque suele entenderse que o es un incidente o es un planteamiento de fondo. Pero hay que entender que los incidentes de la demanda original son parte del fondo del recurso. Como se ha dicho, si el recurso “no pasa”, el tribunal no pasa a revisar los incidentes que se propusieron contra la demanda primitiva.
8.- Solicitud de reapertura de los debates si existiere algún elemento novedoso que no fue controvertido durante el proceso, capaz de variar el sentido de la decisión
La reapertura de los debates, figura pretoriana, originaria de la jurisprudencia, supone retomar los debates luego de estos haber cerrado. No debe, en el caso inmobiliario, confundirse con la reapertura de la fase de pruebas. Esto último produce, antes de finalizar la sustanciación de la causa, incursos ya en la fase de fondo, que se retrotraiga el procedimiento a la etapa de pruebas e incidentes, cuando se motive fehacientemente dicha reapertura. De su lado, la figura que ahora estamos viendo aplica, como sabemos, igual que en el derecho común, cuando la instrumentación del expediente ya ha finalizado. Las partes han concluido, pero, luego de presentar conclusiones, surge un elemento novedoso que no se tomó en cuenta durante el conocimiento de caso y que es determinante para su solución.
Condiciones para su procedencia. La jurisprudencia, dado que –como se ha dicho- no se trata de una figura de origen legal, se ha ocupado de establecer las condiciones que deben concurrir para fundar su procedencia: 1.- Que se trate de un elemento novedoso que, como tal, no se haya tomado en cuenta en el juicio y 2.- Que se haya notificado a la contraparte la solicitud[78].
La segunda condición es la que, según la práctica en sede inmobiliaria, más frecuentemente suele desconocerse y, por tanto, se ha declarado inadmisible la solicitud de reapertura de los debates. En efecto, con cierta frecuencia la parte interesada somete su solicitud al margen de la contraparte, sin la debida notificación. Esa omisión, ipso facto, según ha sido juzgado, pareja la inadmisibilidad de la petición de reapertura[79]. Y es que el “factor sorpresa” es extraño al debido proceso, el cual, por mandato expreso del artículo 69.10 de la Constitución, debe observarse en todas las materias, incluyendo –evidentemente- la administrativa.
Reapertura cerrada o abierta. De entrada, la reapertura pudiera ser puntual para un aspecto concreto, tal como hacer contradictorio un contrato, una factura, un certificado de título, citar a alguien, etc. Pero hay que tener conciencia de que el hecho de que la resolución de reapertura haya especificado un motivo en particular, no quita que se pueda retomar la sustanciación del proceso abiertamente, permitiendo que la partes comuniquen más documentos que contradigan al que justificó la reapertura. Cada caso. Las partes deberán justificar cada planteamiento que hagan y, de su lado, los tribunales tendrán que estatuir como en buen derecho corresponda, incluso de oficio, si el aspecto concreto versa sobre algo de tutela judicial efectiva o debido proceso: citaciones a partes que no fueron convocadas para la audiencia fijada para la reapertura, etc.
Fallo independiente o decisión juntamente con el fondo. Las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que, cuando la solicitud de reapertura de debates se decide en la misma decisión de fondo, pero por dispositivos distintos o, incluso, en dispositivos incursos en considerandos, sin reiterarlo en el fallo, es porque no se acogerá la petición. Se opta por concentrar los fallos para agilizar. Pero, evidentemente, si la solicitud de reapertura cuenta con méritos, la misma suele ordenarse mediante una decisión graciosa que, en materia inmobiliaria, se califica de resolución independiente de la sentencia de fondo que luego habría de intervenir. En derecho común, la decisión de reapertura, igual que todo lo decidido en cámara de consejo, se categoriza como auto[80].
9.- Interposición de recursos, si no se está de acuerdo con lo decidido
Por regla general, la naturaleza de la decisión define la vía de impugnación. Si se trata de una resolución administrativa, aplican los recursos administrativos y, si se tratare de una sentencia, los recursos ordinarios y extraordinarios son la vía aplicable. En el caso que nos concierne, por ser las Litis instruidas con arreglo a un proceso contencioso, la decisión que dicta el tribunal es, en rigor, una sentencia; con lo cual, aplican los recursos consagrados en el artículo 79 y siguientes de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por el artículo 209 y siguientes del nuevo Reglamento (Res. núm. 787-2022).
La interposición oportuna del recurso correspondiente es esencialísima para la concreción del Estado de derecho, ya que, como afirma COUTURE, la decisión, una vez consolidada con autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada debe ser acatada. Puede ser errado el fallo, pero si no se impugna a tiempo y, por tanto, se vuelve firme, esa decisión, por mala que sea, debe ser ejecutada[81]. De ahí, vale insistir, la mayúscula importancia de dominar a cabalidad la técnica recursiva en todas las materias.
10.- Solicitud de ejecución de la sentencia, si existiere alguna dificultad en el contexto de ejecución
Un toque distintivo de la materia inmobiliaria respecto del proceso común es que, cónsono con el párrafo I del artículo 149 de la Constitución, los tribunales de tierras no se desapoderan, como hacen los tribunales civiles y comerciales, con el dictado de la sentencia. Estos siguen ligados a lo decidido, debiendo estatuir sobre todo pedimento que se le someta en torno a la ejecución de su decisión, sea contenciosa o graciosa. En este caso, siendo el proceso de Litis el analizado, la ejecución de las decisiones contenciosas son las que nos interesan.
En efecto, el citado artículo 149, párrafo I, de la Carta Sustantiva sostiene que los tribunales del orden judicial, además de los asuntos sometidos a su jurisdicción, tienen que velar por la ejecución de lo decidido. Sintonizando con ello, el artículo 102 del nuevo reglamento (Res. núm. 787-2022), que sostiene que el juez o tribunal que haya dictado una decisión que presente dificultades para ser ejecutada es el competente para conocer todos los actos vinculados a su inejecución o incumplimiento. Pudiendo el tribunal tomar conocimiento de dicha dificultad de ejecución, según el párrafo I del citado artículo 102, mediante comunicación dirigida por el órgano registral o mediante el apoderamiento impulsado por la parte interesada. Y, a esos efectos, el párrafo II del comentado articulo 102 faculta al tribunal a fijar astreintes u ordenar todas las medidas pertinentes para asegurar la ejecución de lo juzgado, pudendo –incluso- si la imposibilidad de ejecución es insuperable, declarar la decisión “inejecutable”, al tiempo de ordenar su archivo provisional o definitivo.
Para evitar la odiosa declaratoria de “inejecutable” la decisión, los jueces del orden inmobiliario deben ser cautos al emitir sus decisiones, evitando instruir y fallar los procesos con base en “papeles fríos” que no necesariamente revelan la realidad jurídico-registral. Para ello es importantísimo que requieran la correspondiente certificación de estado jurídico del inmueble, a fines de constatar que los derechos invocados estén vigentes. Incluso, deben los tribunales inmobiliarios auxiliarse de la tecnología de punta que tienen a su disposición, como son sistemas informáticos (el SURE, etc.) que les permite corroborar cualquier información relacionada con derechos registrados. Si no se procede de esa forma diligente, pudieran los tribunales adjudicar derechos que ya no están vigentes y, por tanto, el Registro de Títulos, que es el órgano ejecutar de las sentencias de los tribunales de tierras, requerirá instrucciones, de conformidad con el artículo 55 del vigente reglamento del órgano registral, sobre cómo proceder ante la inexistencia del derecho reconocido por el tribunal. Y este último se verá forzado a instruirle para que declare “inejecutable” la decisión.
Luego de que los usuarios del sistema agotan un debido proceso, con tiempo y dinero invertido, no es justo ni útil que después el tribunal declare “inejecutable” su propia sentencia. Vale insistir, esa debe ser una situación excepcionalísima. No puede suceder con frecuencia. Pero, si es que sucede (como, en efecto, ha pasado), deberá la parte afectada lanzar una nueva Litis para pedir la adjudicación de la prerrogativa que, en buen derecho, entiende que le corresponde[82].
Por la existencia de estas “demandas en ejecución de decisiones”, en la Jurisdicción Inmobiliaria no es frecuente la modalidad de referimiento del artículo 112 de la Ley núm. 834, sobre dificultad de ejecución. Como se ha visto, la usanza ha sido acogerse al trámite reglado para la ejecución de decisiones que, dicho sea de paso, fue estructurado de forma sumaria por la reforma reglamentaria del 2022 (art. 102 y sgst.).
Dependiendo de la naturaleza de la decisión, si es sentencia o resolución, el proceso será contradictorio o en cámara de consejo. Pudiendo, aunque el asunto sea, de entrada, administrativo o gracioso, fijar audiencia para aclarar algún aspecto en particular (art. 102, párrafos III y IV, Res. 787-2022).
En conclusión, luego de ver los diez pasos para tramitar las Litis, previa reflexión sobre la cuestión constitucional en el ámbito inmobiliario, no resta más que resaltar que este análisis jurídico nos ha llevado a reflexionar sobre la danza intrincada de los derechos registrados. Si bien navegar por las aguas de la normativa inmobiliaria, incluida su reciente reforma del 2022, pudiera lucir más complicado que un juego de ajedrez entre filósofos, esperamos que hayan disfrutado de este viaje con nosotros.
Aunque la norma a veces pueda parecer fría, confiamos en que las anteriores reflexiones, desde una dimensión teórica y práctica, hayan agregado un toque de calidez. Que este artículo sea, tanto un faro para los abogados y los tribunales inmobiliarios en sus travesías forenses, como cómplice en sus aproximaciones a la ley. ¡Que la justicia siempre tenga un buen ritmo y que la norma, aunque firme, no nos hiele el espíritu! Y es que el derecho del siglo XXI no debe analizarse con sangre fría, sino desde la hoguera de cada casuística dilucidada.
[1] En el año 2022 se dictaron cuatro resoluciones, que son: 1. Res. núm. 787-2022, Reglamento General del os Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; 2. Res. núm. 788-2022, Reglamento General de Registro de Títulos; 3. Res. núm. 789-2022, Reglamento General de Mensuras Catastrales y 4. Res. núm. 790-2022, Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. De ellas, la primera (Reglamento de los tribuales) ha entrado en vigor primero, porque su vacación legal era solo de 06 meses. Las demás tenían una de 01 año, a partir de su publicación.
[2] No deja de asombrar cómo, a veces entre familia, se falsifican firmas, se mienten entre sí, todo para apropiarse de un inmueble registrado ajeno. Se ven personas que, incluso, es como si tuvieran el hábito de acudir cada cierto tiempo al tribunal a “ver en qué anda su caso”. Mayores y jóvenes en eso. Es como si fuera parte de su rutina: empolvarse y ponerse elegantes para ir a dar seguimiento a su caso a los tribunales. En ocasiones parecería que asiste toda una comunidad “atrás de su tierrita”: muchísima gente llenando el salón de audiencias a su máxima capacidad. Hermanos peleándose, esposos halándose de las greñas, entidades bancarias atrás de su garantía inmobiliaria, socios cuestionando transferencias inmobiliarias, en fin, verdaderas telenovelas de la vida real que, evidentemente, los tribunales deben atender fungiendo, si se quiere, como “directores” de todas esas puestas en escena para que todo llegue a feliz término o, al menos, a un término legal, aunque no sea feliz para todos.
[3] El litigante apasionado no termina de sudar la fiebre de su carrera. Todo lo que le aporte a su acervo jurídico es bien recibido por él. Se siente en sus aguas cuando se tropieza con un “buen litigio”. Definiendo “bueno” no necesariamente el aspecto de honorarios, sino también de buen contenido jurídico: casos novedosos, citas doctrinales y jurisprudenciales de interés, etc.
[4] Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha decidido que la Carta Sustantiva constituye una norma que es transversal a todo subsistema jurídico: inmobiliario, civil, comercial, etc. Y, por tanto, como norma que es, debe aplicarse en todos los procesos sometidos en sede judicial; siendo la revisión del respeto al debido proceso uno de los mandatos constitucionales que deben observarse (Sentencia núm. 0031-TST-2022-S-00398 dictada, el 12 de octubre del 2022, por el TST, Dpto. Central). También ha sido decidido que, en la matriz de la constitucionalización de los procesos, la tendencia ha sido atemperar los formalismos, reservando la nulidad para cuando sea insalvable la irregularidad denunciada (Sentencia núm. 0031-TST-2022-S-00208 dictada, el 24 de mayo del 2022, por el TST, Dpto. Central). Entre otros valiosos precedentes que apuntan a la cuestión constitucional en materia inmobiliaria.
[5] Ver el trabajo que publicáramos en Gaceta Judicial, núm. 386, año 23, sobre la utilidad práctica de los principios rectores del proceso inmobiliario, colgado también en nuestro portal jurídico: Yoaldo.org
[6] Es regla jurídica general que los tribunales no pueden pretextar silencio, oscuridad o insuficiencia de la ley para abstenerse de decidir los casos sometidos a su jurisdicción, a pena de incurrir en denegación de justicia, a saber: el juez que rehusare juzgar pretextando silencio, oscuridad o insuficiencia de la ley, podrá ser perseguido como culpable de denegación de justicia (art. 4, CC).
[7] Sobre la tutela diferenciada, la deficiencia legal y el deber de los tribunales, JORGE PRATS ha razonado en el sentido de que es absurdo pensar que el juez deja de tener el deber de tutelar de forma efectiva los derechos, solamente porque el legislador dejó de establecer una norma procesal más explícita (…) el juez debe interpretar el ordenamiento procesal conforme a los valores, principios y derechos consagrados en la Constitución. Esta interpretación conforme a la Constitución obliga al juez a adoptar entre dos interpretaciones razonables de la regla procesal aquella que garantice la máxima efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva (…) En aquellos casos en que la omisión o la ambigüedad del legislador impiden la prestación jurisdiccional en forma efectiva, el juez debe aplicar la técnica procesal más constitucionalmente adecuada y apta para la tutela del derecho material en juego, pudiendo aplicar directamente la norma que instituye el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tomando en cuenta los principios que puedan colisionar en el caso concreto (JORGE PRATS, Eduardo. Comentarios a la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional y de los Procedimientos Constitucionales, pp. 36-37.
[8] Sobre la reposición de plazos en el proceso inmobiliario, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha juzgado que dicha figura jurídico-procedimental, si bien no consta expresamente en la normativa inmobiliaria, nada impide que sea aplicada (Resolución núm. 0031-TST-2022-R-00189 dictada, el 04 de julio del 2022, por el TST, Dpto. Central).
[9] En relación a la reapertura de los debates, de forma oficiosa, en sede inmobiliaria, ha sido decidido que procede reabrir los debates, de oficio, cuando así lo sugieran las circunstancias del caso dilucidado (Sentencia núm. 0031-TST-2022-00040 dictada, el 08 de febrero del 2022, por el TST, Dpto. Central).
[10] Sobre el principio de saneamiento, GOZAÏNI ha dicho que este principio se instala en el campo de las facultades de los jueces, procurando expurgar aquellos vicios que inducen al entorpecimiento de la causa o que provocan dificultades para reconocer claramente el objeto en discusión (…) cada vez que sea preciso, el juez podrá verbalizar el principio de saneamiento (…) y disponer de oficio toda diligencia que fuere necesaria para evitar nulidades (GOZAÍNI, Osvaldo Alfredo. Teoría general del derecho procesal, pp. 138-139. De su lado, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha establecido que, con base en este principio, se expurga cualquier situación que impida el fiel desenvolvimiento de la instancia, dejando la nulidad como ultima ratio, cuando sea insalvable la irregularidad (Sentencia núm. 0031-TST-2021-S-00041 dictada, el 28 de junio del 2021, por el TST, Dpto. Central).
[11] Sobre el principio de inmediación procesal en sede inmobiliaria, ha sido decidido que dicho principio es, en suma, aquel mediante el cual los jueces tienen un contacto directo con la prueba sometida a su escrutinio y, por tanto, la sola circunstancia de que se haya agotado una medida de instrucción en jurisdicción original no descarta que se celebre nuevamente en la alzada dicha providencia, atendiendo, además, al carácter devolutivo del recurso de apelación (Sentencia in voce dictada, el 15 de febrero del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy terna- del TST, Dpto. Central, cuyo consideración decisoria consta en la página 530 del tomo I prontuario de decisiones de dicho colegiado (2017-2019) de la autoría del suscrito).
[12] Esta posibilidad de fusionar las etapas del proceso inmobiliario en una sola audiencia ya está prevista expresamente en el artículo 62, párrafo II, de la Res. núm. 787-2022, que instituye el nuevo Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria: En caso de que las partes presentes estén de acuerdo, y las condiciones procesales estén dadas, el tribunal pude, a solicitud de parte, concentrar en una sola vista la audiencia de sometimiento de prueba y la de fondo, dejando constancia en el acta de dicho acuerdo. Antes de la indicada reforma reglamentaria del año 2022, los tribunales del orden inmobiliario, con alto sentido práctico, habían decidido que, si bien es posible, en virtud del principio de concentración procesal, conocer las fases de prueba (e incidentes) y de fondo en una misma audiencia, ello será así solamente si todas las partes están contestes con esa fórmula abreviada. Bastará con que una de estas se oponga para que dicha posibilidad procesal se descarte y se imponga la fijación de una audiencia posterior para el fondo (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2018-84124, el 02 de mayo del 2019, por la otrora Tercera Sala –hoy terna- del TST, Dpto. Central, cuya consideración decisoria consta en la página 301 y siguientes del tomo II del prontuario de decisiones de dicho colegiado (2019-2021) de la autoría del suscrito).
[13] Sobre la posibilidad de otorgar plazos mayores de 15 días, si están las partes de acuerdo, ha sido juzgado que, en principio, los plazos para depositar escritos justificativos de conclusiones no deben ser mayores de 15 días, pero, por ser algo de interés privado, si nadie se opone, se puede conceder uno más largo (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2019-005544, el 07 de septiembre del 29021, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 395 del tomo III del prontuario de decisiones de dicho colegiado (2021-2023) de la autoría del suscrito).
[14] El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, sobre la connotación de “fases”, más que de “audiencias” de los tramos del proceso inmobiliario, ha juzgado que la de prueba e incidentes y la de fondo, en rigor procesal, más que “audiencias”, constituyen “fases” del proceso inmobiliario. Atendiendo a las circunstancias de cada caso, dichas fases podrán celebrarse en una, dos, tres o en las audiencias que fueren necesarias. En la especie, tomando en consideración que nadie se ha opuesto, procede cerrar formalmente la fase de prueba e incidentes, al tiempo de abrir, a seguidas, la fase de fondo en el día de hoy (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2017-78374, el 14 de marzo del 2019, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, constando la consideración decisoria de dicha decisión dada en barra en la página 301 del tomo II del prontuario de decisiones de la referida alzada -2019-2021- de la autoría del suscrito.
[15] El nuevo reglamento de los tribunales (Res. núm. 787-2022), al respecto, prevé en su artículo 66, párrafo II, que puede (y debe) aplazarse la fase de pruebas para otra audiencia, según su complejidad y las circunstancias procesales que lo justificaren, pudiendo otorgarse, según dicho texto, plazos adicionales para las partes producir documentos que no hayan podido obtener antes de la discusión de las pruebas, por encontrarse en manos de terceros, y que estos no los hayan facilitado a la parte interesada pese a requerimiento en tiempo hábil, debiendo la parte que haga este tipo de solicitud identificar la prueba que le interesa producir y precisar en manos de quién se encuentra. Y si la prueba no fuere accesible, el tribunal pudiera disponer las medidas pertinentes para su producción, incluso forzosamente, tal como dispone el párrafo IV del comentado artículo 66.
[16] Sobre el principio de concentración procesal en sede inmobiliaria, ha sido juzgado que, si todas las partes están de acuerdo, procede concentrar las fases de prueba e incidentes y la de fondo en una misma audiencia (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2020-001129, el 25 de marzo del 2021, por otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central).
[17] En relación al principio de economía procesal, que conecta con el de celeridad procesal, en el marco del proceso inmobiliario, ha sido decidido que, para ganar tiempo, las partes pueden limitarse a externar al tribunal, al momento de presentar pruebas, que harán valer las mismas que fueron judicializadas en jurisdicción original y, consecuentemente, pasar a leer solamente las pruebas que se depositan por primera vez en apelación, si hubiera alguna nueva (Sentencia in voce dicada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2021-006396, el 02 de febrero del 2022, por el TST, Dpto. Central, cuya consideración decisoria consta compilada en la página 408 del tomo III del prontuario de decisiones de dicha alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito). De su lado, el nuevo reglamento de los tribunales (Res. núm. 787-2022) sostiene: Si se tratare de un recurso de apelación, las partes pueden limitarse a señalar al tribunal que harán uso de los mismos documentos depositados en primer grado, o parte de ellos, y presentan bajo inventario los nuevos documentos (Art. 66, párrafo V). Y, en sentido general, CRUCETA ALMÁNZAR ha sostenido que el principio de economía procesal tiene por norte simplificar la tramitación de los juicios con el objeto de aliviar la pesada tarea de los jueces, tan recargados habitualmente de trabajo, y evitar a los litigantes que completen algunas actividades procedimentales que en nada contribuyen para una mejor y más rápida administración de justicia (CRUCETA ALMÁNZAR, José Alberto. Los principios constitucionales y generales del proceso civil. Anteproyecto Código Procesal Civil –Ensayo-. Editora Centenario, S.A. 2011, p. 53).
[18] Respecto del principio de preclusión en el proceso inmobiliario, ha sido juzgado que precluye, en la audiencia de fondo, la fase para proponer medias de instrucción (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2020-004985, el 06 de abril del 2021, por la otrora Primera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, constando dicho fallo en la página 414 del tomo III del prontuario de decisiones de la referida alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito). Y, en sentido general, sobre este principio, COUTURE ha dicho que el principio de preclusión está representado por el hecho de que las diversas etapas del proceso se desarrollan en forma sucesiva, mediante la clausura definitiva de cada una de ellas, impidiéndose el regreso a etapas y momentos procesales ya extinguidos y consumados. Preclusión es, aquí, lo contrario de desenvolvimiento libre o discrecional (COUTURE, Eduardo J. Fundamentos del derecho procesal civil, 4ta. edición, p. 159).
[19] La interpretación exegética, literal, positivista de la norma resulta anacrónica en el Estado constitucional de derecho en que nos encontramos sumergidos. En efecto, ha sido decidido que la normativa inmobiliaria, igual que todo el ordenamiento jurídico en general, debe interpretarse siempre tomando en consideración, además del texto literal de la norma, los valores y principios contenidos en la Constitución que cuenten con aplicabilidad en la casuística dilucidada (Sentencia núm. 1398-2017-S-00099 dictada, el 18 de mayo del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy terna- del TST, Dpto. Central, constando compilado dicho fallo en la página 436 del tomo I del prontuario de decisiones de la referida alzada -2017-2019- de la autoría del suscrito). En esa misma línea: el derecho inmobiliario, en lo procesal y en lo material, debe ser interpretado bajo el prisma de la Constitución. Hemos pasado del “derecho de reglas” al “derecho de principios” (Resolución núm. 1399-2018-R-00103 dictada, el 06 de noviembre del 2018, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compilada en las páginas 436 y 437 del tomo I del prontuario previamente citado). Siguiendo el mismo sesgo motivacional: los tribunales de tierras, igual que las demás jurisdicciones del orden judicial, deben adentrarse a cada casuística estudiada, no limitarse a decidir con base en meras reglas jurídicas, de forma mecánica y a espaldas de los principios y valores que gravitan en el ordenamiento jurídico (Sentencia núm. 1398-2017-S-00289 dictada, el 29 de diciembre del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compilada en la página 437 del consabido prontuario de decisiones). También, insistiendo con el carácter dúctil del derecho inmobiliario, ha sido juzgado: el derecho inmobiliario debe ser visto en la matriz de los principios, incluyendo el de razonabilidad (Sentencia núm. 1399-2018-S-00129 dictada, el 13 de noviembre del 2018, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compilada en la página 437 del mismo prontuario). Y sobre el principio de razonabilidad, se ha establecido: el denominado “test de razonabilidad” desarrollado por el Tribunal Constitucional para resolver casos de justicia sustantiva, de cara a la aplicación abstracta de la norma (considerando el fin perseguido, el medio empleado por el texto y la relación entre el fin y el medio), puede servir como herramienta argumentativa para los tribunales de tierras resolver los asuntos sometidos a su jurisdicción, en el ámbito de la aplicación de la norma a casos concretos (Sentencia núm. 1398-2018-S-00001 dictada, el 08 de enero del 2018, por la otrora Segunda Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compendiada en las páginas 437 y 438 del prontuario de decisiones previamente referido).
[20] “Excepcionalmente, en caso de que aparezcan nuevas pruebas, se revelen hechos o se planteen incidentes que, a juicio del juez, deban ser ponderados, este podrá fijar nuevas audiencias para tales fines dentro de los treinta (30) días a partir de que tuviere conocimiento de los mismos” (Art. 60, párrafo II, L. 108-05). Sobre la reapertura de la fase de prueba, ha sido juzgado que la misma procede cuando existen pruebas nuevas y se justifica por qué no se depositaron oportunamente (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2018-82044 dictada, el 26 de agosto del 2021, por el TST, Dpto. Central). Y, en esa misma línea, se ha establecido que procede reabrir la fase de pruebas, si la parte interesada demuestra la seriedad de su petitorio, mediante el aporte de algún oficio recibido, pidiendo determinada pieza, o cualquier otro medio fehaciente que ilustre sobre la pertinencia de su solicitud (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2021-001122, el 14 de octubre del 2021, por el TST, Dpto. Central). Ambas decisiones in voce compendiadas (sus considerandos decisorios) en la página 475 del tomo III del prontuario de decisiones de la referida alzada (2021-2023) de la autoría del suscrito.
[21] Sobre la posibilidad de retrotraer el proceso inmobiliario a la fase de sustanciación, luego de haber quedado en estado el expediente, ha sido decidido que ha lugar, ante tantas interrogantes no cubiertas durante la sustanciación de la causa, a ordenar –de oficio- la reapertura de los debates, fijando la próxima audiencia en la cual se ha de retomar la sustanciación del proceso desde su etapa de fondo, a menos que se justifique alguna razón atendible para retrotraer la fase de instrucción del expediente a la etapa de pruebas e incidentes, lo cual es permitido, excepcionalmente, por la norma aplicable a la materia, con la debida motivación (Sentencia núm. 0031-TST-2022-00040 dictada, el 08 de febrero del 2022, por el TST, Dpto. Central).
[22] En relación a la constitucionalización de los procesos, se ha dicho: En la medida en que los principios que le sirven de soporte y que le estructuran –por ejemplo, el proceso, tema que nos ocupa- se consagren en la Constitución, existirá mayor garantía de que sean observados por los órganos que tienen la obligación y responsabilidad de aplicarlos. De igual forma, al reconocerse rango constitucional a un principio del proceso, este sale del alcance del legislador ordinario, ya que para modificarlo se hace necesaria una reforma constitucional (ACOSTA DE LOS SANTOS, Hermógenes et al. Constitucionalización del proceso civil, 2da. edición, p. 33).
[23] Sobre la filosofía procesal, en términos de la secuencia de los pedimentos, se ha decidido que la dialéctica del proceso inmobiliario, igual que el proceso civil, sugiere que sean conocidas primero las excepciones, luego los fines de inadmisión, después las medidas de instrucción y, finalmente, solo si fuere menester, el fondo de la contestación (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-64907, el 13 de septiembre del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compendiado su considerando decisorio en la página 557 del tomo I del prontuario de decisiones de la referida alzada -2017-2019- de la autoría del suscrito.
[24] Cfr COUTURE, Eduardo J. Fundamentos del derecho procesal civil, 4ta. edición, p. 120.
[25] No se trata, como han dicho (en broma y en serio) los formalistas anti principialismo procesal, de “hacerle el trabajo” a ninguna parte (convalidando actos irregularmente instrumentados, etc.). Nada de eso. Hay reglas procesales de las cuales debemos partir, pero –sencillamente- cada casuística, quiérase o no, trae sus propias particularidades. Y, si no se toman en cuenta las circunstancias de cada caso concreto, la justicia (dar a cada quien lo que en buen derecho corresponde) sería una utopía. Pero para evitar arbitrariedades, que es contrario a la cuestión constitucional, la motivación (que, según el TC, es garantía del derecho fundamental del debido proceso y de tutela judicial efectiva) es esencialísima. Debe el tribunal, y las partes cuando vayan a pedir algún pedimento basado en principios, motivar adecuadamente lo que se decide o se peticione, según el caso. En definitiva, lo que legitima la decisión es la motivación. La regla debe ser, valga la redundancia, respetar la regla. Pero sucede que a veces las reglas no dan la respuesta o, si la dan, no necesariamente sea la más justa y útil al caso ventilado, por sus características. Ahí es cuando el principialismo cobra su gran relevancia.
[26] “Adscribirle significado a la interpretación de la norma constituye un ejercicio que entra en la facultad de los jueces, siempre que el mismo no desborde los límites que le imponen la Constitución y la ley (…)” (Sentencia TC/0229/15, del 20 de agosto de 2015).
[27] Cfr VIGO, Rodolfo Luis. Interpretación (Argumentación) jurídica en el Estado de derecho constitucional, pp. 27-28.
[28] Ha sido juzgado que pueden accionar en sede inmobiliaria, además de los que cuenten con derechos registrados, aquellos que tengan derechos registrables, aunque todavía no se haya materializado su registro en el órgano registral (Sentencia núm. 1399-2019-S-00025 dictada, el 28 de febrero del 2019, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central y Sentencia SCJ, Salas Reunidas, núm. 2, del 15 de junio de 2011, B.J. núm. 1207). Y como, en definitiva, todo derecho real inmobiliario pudiera llegar a ser registrado (no hay un plazo para efectuar el registro), el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central hizo una construcción pretoriana de gran valor jurídico, estableciendo que el carácter de “registrable” solo debe retenerse cuando en el caso concreto exista una “vocación directa de registro”. Como se ha dicho, todo derecho real inmobiliario pudiera llega a ser registrado, era necesario hacer matizaciones acerca del concepto “registrable” en el ámbito competencial. Tiene que tratarse de derechos que, si no están ya registrados, estén próximos a registrarse y, justamente, en la Litis en cuestión se persiga dicho registro. De suerte y manera que, si no se logra retener en la casuística dilucidada la “vocación directa de registro”, debe declarase la incompetencia de la JI y la declinatoria al tribunal de derecho común para que conozca el asunto con arreglo al sistema registral ministerial que regla el Código Civil, puesto que, si no está registrado (ni tiene vocación directa de registro) el derecho en cuestión, el sistema del tipo Torrens que prevé la Ley núm. 108-05, carece de aplicabilidad. Por ejemplo, si un mismo inmueble se vende dos veces. El vendedor se confabula con el segundo comprador para afectar al primero, violando el principio registral que reza: primero en tiempo, mejor en derecho. El primero, que no ha podido transferirse, porque el vendedor –aviesamente- no le entrega el título, porque se lo dio al segundo comprador, lanza una Litis en entrega de título. En ese caso, aunque el derecho del primer comprador no está materialmente registrado, la Litis lo que busca, casualmente, es el registro del derecho real en cuestión. Por lo que, en ese caso, o en cualquier otro análogo, debe retenerse la “vocación directa de registro” para retener la competencia de la JI.
[29] El nuevo reglamento de los tribunales, (Res. núm. 787-2022) prevé, en su artículo 42, la información mínima que debe contener esa instancia: por escrito, firmada, generales del accionante y su representante legal, describir la acción o recurso que se interpone, especificar el inmueble registrado en cuestión, identificar la decisión impugnada (en el caso del recurso de apelación) y documentos ofertados, etc.
[30] Sobre los documentos que deben depositarse para avalar la instancia contentiva de la Litis, ha de precisarse que el artículo 131 del nuevo reglamento de los tribunales (Res. núm. 787-2022) prevé que el demandante debe notificar la instancia introductiva al demandado, intimándolo a tomar conocimiento de las pruebas que hubieren sido depositadas. Es decir, que no tiene que notificar tales documentos adjuntos al acto de alguacil notificativo. Muchas veces se pretende incidentar solicitando que se aplace, porque no se notificaron las pruebas. Y, pero aun, que se “anule” el acto notificativo, porque no contienen los documentos de la demanda. Lo cierto es que, como se ha visto, la norma no manda a notificar esos documentos con el acto de notificación, sino a depositarlo en la secretaría del tribunal. Nada quita que, para optimizar el trámite, el accionante lo notifique con el acto de alguacil, pero, vale repetir, no es un imperativo legal. Incluso, si se opta por la fórmula de notificar antes de depositar la instancia en el tribunal, para evitar que se active un plazo, los documento no tienen que se aportados adjuntos al acto de alguacil, siempre que, desde que se realice dicha notificación, se deposite todo en la secretaría: la instancia introductiva, el acto de alguacil y los documentos soportes de la demanda.
Es lamentable, por otro lado, la queja generalizada sobre la operatividad secretarial. Se dice que es muy lenta. En la pandemia, con el tema de los “tickets” y demás yerbas aromáticas que a la sazón se vieron, en términos orgánicos, no fueron pocos los reclamos. Para entonces había una situación mundial contingente que justificaba cualquier adaptación en la forma de servir. Pero, ya de vuelta a la normalidad, el trámite secretarial debe ser prioridad 1-A. No pueden los usuarios seguir en esa situación de emplear horas y horas (y más horas) para depositar o retirar documentos de la secretaría. La secretaría es el corazón del tribunal; si se infarta, colapsa el sistema. Como un modo de paliar esa situación, entretanto se resuelve el tema secretarial, los tribunales están recibiendo documentos en estrados, con el correspondiente libramiento de acta. También están autorizando que la notificación de piezas la hagan las partes entre sí, mediante actos de alguacil. De igual modo, para avanzar, se ha optado por escanear piezas y mandarlas a las partes vía correo electrónico, sobre todo, cuando se trata de muchos documentos etc. Todo ello para “saltarse” el farragoso trámite en la secretaría. Aspiramos a que los órganos con poder de decisión en el Poder Judicial resuelvan, de una vez por todas, esa problemática de la secretaría en la Jurisdicción Inmobiliaria. Mientras tanto, los tribunales que sigan agilizando y facilitando las cosas a los usuarios con medidas prácticas como las descritas más arriba.
[31] “No existe sanción por el hecho de notificar primero el recurso y luego depositarlo en la secretaría del tribunal correspondiente” (Sentencia dictada, el 16 de febrero del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 139 del tomo I del prontuario de dicha alzada -2017-2019- de la autoría del suscrito).
[32] “Para iniciar la Litis en derechos registrados en el tribunal de tierras, Rafael Ciprián recomienda, para mayor eficiencia del proceso, notificar primero la instancia introductiva de la demanda por acto de alguacil al demandado y luego depositar la instancia y la notificación en la secretaría del tribunal, precisando que la ley no prohíbe esta forma de proceder, la cual no viola el derecho de defensa del demandado. De esa manera, se evita que se expire el plazo para la notificación de la instancia introductiva al demandado y que la instancia quede sin efecto” (GUZMÁN ARIZA, Fabio J. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, anotada y concordada con sus reglamentos, edición 2009, p. 67).
[33] No es ocioso recordar que las anotaciones de litis en el registro complementario de los inmuebles registrados no producen un bloqueo registral. Solamente bloquea lo que expresamente prevea la ley (la inscripción de un embargo inmobiliario, de un bien de familia, de un régimen de condominio, etc.). Sin embargo, de hecho, el que conste una litis respecto del inmueble registrado afecta –claro que sí- el tráfico jurídico inmobiliario, porque la tendencia es que las personas, al ver que el inmueble está inmerso en un pleito, desisten de su interés. Justamente, porque son de esa manera las cosas, muchas veces se lanzan litis temerarias con el único propósito de forzar negociaciones, porque, como se ha visto, tan prono llega la litis al tribunal, se ordena su anotación, la cual puede ver todo interesado.
[34] “Lanzar demandas temerarias caracteriza un delito civil, esto es, una falta cometida con intención, lo cual se enmarca, a su vez, en el abuso de derecho, como modalidad de responsabilidad civil, que puede ser perseguido en sede inmobiliaria en el esquema del artículo 31 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario” (Sentencia núm. 0031-TST-2021-S-00040 dictada, el 28 de junio del 2021, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio -así como otros precedentes sobre el tema- consta compendiado en la página 139 y siguientes del tomo III del prontuario de decisiones de la referida alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito.
[35] Sobre la caducidad prevista en este artículo 134 del antiguo Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central había sostenido que no procede dicha sanción, en el sentido de declarar caduca la instancia por falta de notificación de la demanda, si los hechos revelan que dicho accionante ha sido diligente para dar curso a su acción. En la especie, hubo actos de rectificación del acto original, lo que revela interés y diligencia del accionante. La falta de interés es el fundamento de la sanción en cuestión, y no es posible, desde una perspectiva razonable, retener desinterés cuando se ha hecho la diligencia para corregir situaciones procesales. En el caso concreto, el plazo para esta caducidad no debía computarse desde el primer acto, cual si el accionante no hubiera hecho ningún trámite luego de ello (Resolución núm. 0031-TST-2023-R-00036 dictada, el 24 de febrero del 2023, por el TST, Dpto. Central, cuyos considerandos decisorios constan compilados en las páginas 427 y 428 del tomo III del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito).
[36] Claro, en ese caso, se caía la instancia, pero la acción, sin no se había cumplido la prescripción, podía ejercerse de nuevo con otra demanda en la cual se debía ser diligente para evitar que se vuela a archivar. Por ejemplo, si se estaba demandando la nulidad de un contrato de venta inmobiliaria y no se notificaba, por lo que era dejada sin efecto y, por tanto, se archivaban las actuaciones. Nada quitaba que la parte interesada hiciera otra demanda para reclamar lo mismo, si no había prescrito todavía su acción para promover dicha nulidad. Una cosa es que se caiga el procedimiento y otra que la acción esté viva. Recordando que la acción es el poder jurídico que permite acceder a los tribunales a pedir la adjudicación de un derecho.
[37] Ver el artículo intitulado Armonización de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, de la autoría del suscrito, disponible en línea: www.yoaldo.org
[38] No es ocioso recordar que, distinto al derecho común, la perención en sede inmobiliaria opera de pleno derecho, lo cual supone que no puede ser cubierta por las partes y es declarada de oficio, si nadie la pide. Visto: “Distinto a la perención del proceso civil, que es de interés privado y puede “cubrirse”, si no se solicita dentro del plazo de tres años (y el accionante reactiva la instancia luego de tres años de inacción), la perención inmobiliaria, por ser “de pleno derecho”, no se “cubre” y, por ende, basta que una sentencia declarativa (si no se había declarado antes formalmente) dé cuenta de haberse cumplido la perención para que todo lo hecho luego de ella se tenga como no realizado (Sentencia núm. 0031-TST-S-00448 dictada, el 03 de noviembre del 2022, por el TST, Dpto. Central, cuyas consideraciones decisorias constan compiladas en las páginas 381 y 382 del tomo III del prontuario de decisiones de la referida alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito.
[39] “El remedio jurídico aplicable, tanto si se concluye en contra de una persona (física o moral) que no se ha instanciado, como si se concluye en contra de alguien que, a pesar de haber sido inicialmente instanciado, luego no se cita para la audiencia de fondo, es el rechazo de las conclusiones del accionante” (Sentencia núm. 0031-TST-2022-S-00488 dictada, el 30 de noviembre del 2022, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en el tomo III del prontuario de decisiones de la indicada alzada (2021-2023) de la autoría del suscrito.
[40] El derecho de acción es definido por COUTURE como el poder jurídico que tiene todo sujeto de derecho, consistente en la facultad de acudir ante los órganos de la jurisdicción, exponiendo sus pretensiones y formulando la petición que afirma como correspondiente a su derecho (COUTURE. Eduardo J. Vocabulario jurídico. 4ta. edición, p. 58). Dicho derecho de acción se ataca –incidentalmente- mediante los medios de inadmisión. El que no tiene la acción habilitada, no tiene derecho para actuar en justicia, sea por falta de calidad, de interés, por cosa juzgada, prescripción, plazo prefijado, etc. No es limitativo el número de inadmisibilidades.
[41] “El acto que inicia o crea la instancia es la demanda introductiva de instancia, la cual, se ha visto, emana siempre del demandante. Las otras demandas, las incidentales, caen dentro de la órbita de la instancia creada por la demanda introductiva” (TAVARES, Froilán (hijo). Elementos de derecho procesal civil dominicano, tomo I, 7ma. edición, p. 314).
[42] Todo dependerá de los fundamentos de cada demanda. Si la principal es la que procede, se acoge la principal. Pero si es la incidental la que cuenta con méritos, no la principal, pues procede acoger la incidental. Lo que aquí vale recalcar es que para que pueda revisarse el “fondo” de la incidental, la principal debe también llegar al fondo, sin “caerse en el camino” secuela de algún incidente.
[43] Sentencia núm. 0031-TST-2021-S-00181 dictada, el 09 de noviembre del 2021, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en el tomo III del prontuario de decisiones de la referida alzada (2021-2023) de la autoría del suscrito.
[44] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. SCJ-PS-23-1400, del 30 de junio del 2023.
[45] Sentencia núm. 1399-2020-S-00026 dictada, el 21 de febrero del 2020, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, compendiado su considerando decisorio en las páginas 83 y 84 del tomo II del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2019-2021- de la autoría del suscrito.
[46] “(…) la prueba de la existencia o de la regularidad de los actos de procedimiento tiene que ser hecha, y no puede ser hecha de otro modo que con la exhibición del acto mismo, no pudiéndose recurrir a medios extrínsecos de prueba para establecer que el acto existe, o que las formalidades legales fueron cumplidas al momento de ser preparado” (Op. Cit. TAVARES, Froilán (hijo), p. 200).
[47] Más arriba, en pies de páginas, realizamos precisiones de interés sobre estos principios. A esos comentarios nos remitimos, no sin antes puntualizar en esta parte que, en suma, dichos principios son “primos hermanos”: buscan hacer varias cosas en menos actuaciones, o en una sola, a fines de ganar tiempo y dinero.
[48] “Concepto de publicidad registral. Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro” (CORNEJO, Américo Atilio. Derecho registral, p. 6). Sobre la publicidad registral, el nuevo Reglamento General de Registro de Títulos, instituido mediante la Resolución núm. 788-22, sostiene en su artículo 143 que la información contenida en los registros de títulos es de acceso público para todo el que tenga un interés legítimo justificado en conocer el estado jurídico de un inmueble, tomando en cuenta las limitaciones que pueden provenir de las leyes y normas relativas a la protección de los datos personales. Deriva de este texto que la publicidad registral no es ilimitada: el interesado en acceder a la información de los asientos registrales debe probar un interés legítimamente justificado, lo cual se acredita con un contrato que dé cuenta de la voluntad de constituir en garantía hipotecaria afectada al cumplimiento de una obligación de pago el inmueble en cuestión, un contrato de promesa de venta que revele la relación contractual entre el interesado en acceder a la información registral y su vendedor, etc. Además, resalta del citado artículo 143 del nuevo reglamento del Registro de Títulos la intención de proteger los datos personales de las personas, que es una tendencia en el ámbito comparado, llegando –incluso- a implementarse en las sentencias de los tribunales, omitiendo en su contenido datos personales de las personas.
[49] Resulta de interés, en el marco de la información en el Registro de Títulos y el uso que de ella hacen las personas, la distinción que la doctrina registralista ha hecho entre la fe pública registral y el principio de legitimación, a saber: El principio de legitimación consiste en el hecho de que quien aparece como titular inscrito es realmente titular del bien o del derecho. Pero eso se lo consagra como una presunción que admite prueba en contrario (…) Pero cuando esta presunción iuris tantum, que consagra el principio de legitimación, se transforma en iuris et de iure para ciertos terceros que se apoyaron en el principio de legitimación, entonces estamos frente al principio de fe pública registral (Coghlan, Antonio R., Teoría general del derecho inmobiliario registral, p. 76, citado por CORNEJO, Américo Atilio, en la obra previamente citada intitulada Derecho registral, p. 233). En pocas palabras, el solo hecho de constar la calidad de titular del derecho real inmobiliario registrado legitima dicha calidad, pero la misma admite prueba en contrario (pudiera corregirse sin repercusiones hacia terceros). Sin embargo, desde que alguien se sirve de dicha información, ya aplica la fe pública registral, que supone exactitud en los datos consultados, y si alguien –de buna fe- ha confiado en ello (y compra, acepta el inmueble como garantía hipotecaria, etc.), no puede verse afectado por un error del registrador, justamente por la protección registral del tercero de buena fe. De ahí que la Sala de Tierras de la SCJ haya juzgado que los errores del Registro de Títulos no afectan a terceros de buena fe (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 25, del 18 de enero del 2006, B.J. núm. 1142, pp. 982-991, corroborado por la Primera Sala Civil y Comercial de dicha alta Corte: Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 98, del 28 de abril del 2021, B.J. núm. 1325, pp. 963-976) y lo propio ha establecido el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central (Sentencia núm. 1398-2017-S-0010 dictada, el 30 de mayo del 2017, por la otrora Segunda Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 609 del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2017-2019- de la autoría del suscrito). Cabe decir que ese hecho, de que una persona se afecte con un error del órgano registral, pero, por haberse valido de la fe pública registral, se ha visto protegida por su condición de tercero de buena fe es un caso que, en el deber ser, funda la procedencia de demandas al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados para cuando se aplique mal la normativa inmobiliaria. Pero ese órgano aún no se ha implementado. Ni siquiera se han designado sus integrantes. Entretanto, según ha decidido el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, la parte que se vea afectada por la mala aplicación de la normativa inmobiliaria debe contestarse con demandar, en responsabilidad patrimonial, al funcionario público que ha cometido el error ante el Tribunal Superior Administrativo (Sentencia dictada en el mes de julio del 2015 por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en las páginas 327 y 328 del libro intitulado La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras. Selección de precedentes relevantes (2015-2017) de la coautoría de Alexis Read Ortiz y el suscrito).
[50] Esto es una aplicación a ultranza del principio de prioridad registral. Principio que llevó a la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia a juzgar que, si sobre el inmueble embargado ha sido inscrita antes del embargo una Litis de derechos registrados, la decisión de adjudicación no purga dicha Litis, sino que, por el contrario, la suerte de la eficacia de la decisión de adjudicación depende de ella (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 44, del 17 de julio del 2013, B.J. núm. 1232, pp. 2134-2144). Criterio que, hay que decir, contradice el artículo 137 del nuevo Reglamento General de Registro de Títulos, instituido mediante la Resolución núm. 788-2022. Esa contradicción entre el precedente reforzado de la SCJ (cuya violación habilita la casación, según la nueva Ley núm. 2-23, de Recurso de Casación) y el citado nuevo reglamento, sin dudas, produce un interés casacional, al tenor del artículo 10.3.c de la citada Ley núm. 2-23, conforme al cual hay interés casacional cuando las sentencias apliquen normas jurídicas sobre las cuales no exista doctrina jurisprudencial de la Corte de Casación, y que esta última justifique la trascendencia de iniciar a crear tal doctrina. Justamente, se justifica la trascendencia de iniciar a crear doctrina jurisprudencial sobre este punto, porque al momento de la SCJ decidir como lo hizo no existía todavía el consabido nuevo reglamento registral. Habría que ver, pues, si luego de entrar en vigor el mencionado artículo 137 la SCJ mantiene su criterio de que, si la Litis se inscribe primero, la decisión de adjudicación no la purga o si, por el contrario, rectifica y, en la tesitura del aludido reglamento, varía motivadamente su opinión, inclinándose por –a despecho del principio de prioridad registral– admitir que la adjudicación purga todo, al margen de que se haya inscrito antes en el Registro. Es deseable que mantenga su postura pro principio de prioridad registral.
[51] Con cierta frecuencia el Ministerio Público solicita a los tribunales de la JI que ordenen al Registro de Títulos que anote en el registro complementario de un inmueble que está siendo objeto de un proceso por lavado de activos la existencia de dicho proceso en la jurisdicción represiva. Con ello se descarta la protección registral del tercero de buena fe, pues, estando publicitado el proceso penal, todo el que se interese y haga alguna transacción con el inmueble, sabe que lo hace a su riesgo. Esa anotación, como hemos explicado más arriba, no es que genere un bloqueo registral, porque solamente bloquea lo que expresamente diga la ley (inscripción de un embargo inmobiliario, de un régimen de condominio, de un bien de familia, etc.), pero –de hecho- impacta el tráfico jurídico inmobiliario, porque la tendencia –lógica- ha sido que las personas se disuaden de hacer negocios con un inmueble que “tiene problemas”, máxime si esos problemas son de índole penal.
[52] MONCIÓN, Segundo E. La Litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria, 4ta. edición, p. 63.
[53] Decimos que es “del tipo Torrens”, porque el que prevé la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, no es puramente Torrens, ya que los asientos registrales, distinto a un sistema puro, se pueden alterar. Justamente, mediante Litis de derechos registrados puede conseguirse que se anulen certificados de títulos y, en general, derechos registrados. El sistema Torrens tiene un registro blindado. Y si alguien se afectare con él, pues se indemniza, pero es inalterable. Cabe reflexionar, en el sentido de que, para nuestro medio (que no tiene una fortaleza institucional muy firme) conviene la flexibilización que tenemos de un sistema que, si bien es “del tipo Torres”, permite –sin embargo- rectificar cualquier situación producto de un fraude. Para profundizar sobre la evolución del sistema registral dominicano, consular la obra colectiva intitulada Apuntes de derecho inmobiliario registral: a cien años de la Orden Ejecutiva núm. 511, una edición bajo los cuidados de la PUCMM y de la Librería Jurídica Internacional.
[54] Hace unos años se tenía la idea de que los tribunales de tierras (sobre todo cuando regía la hoy abrogada Ley núm. 1542, de Registro de Tierras) tenían el monopolio para ordenar al Registro de Títulos que realice actuaciones registrales. Al extremo de que las decisiones de otros tribunales que versaban sobre derechos registrados y, por tanto, debían ejecutarse ante el órgano registral, tenían que “homologarse” mediante una decisión dictada por un tribunal inmobiliario. Afortunadamente, ese ”síndrome de la burbuja”, de creer que el derecho inmobiliario está en una burbuja, aislado en el ordenamiento, sin vinculación alguna con el derecho común, ha sido prácticamente superado en la actualidad. Ya no se estila “homologar” decisiones de otras jurisdicciones, se ejecutan directamente en el despacho del registrador correspondiente, que es el de la ubicación del inmueble. Hubo –increíble- que prever expresamente en el principio VIII y en el párrafo II del artículo 3 de la vigente Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el carácter supletorio del derecho común en la Jurisdicción Inmobiliario. Algo que por regla general del derecho siempre fue así, sin que sea necesario positivarlo en la norma, pero el aludido “síndrome de la burbuja” impedía comprender eso.
[55] Es como, por ejemplo, la transferencia inmobiliaria sin controversia. Se supone que eso debe canalizarse administrativamente ante la oficina del registrador de títulos. Al tribunal deben ir las transferencias que tengan algún punto que controvertir en un juicio. Sin embargo, si por la razón que sea, la parte interesada ha optado por pedir al tribual inmobiliario que proceda a ordenar la transferencia sin controversia, mal haría dicho tribunal declarándose incompetente o, peor todavía, rechazando la transferencia, porque se debió hacer administrativamente: quien puede lo más, puede lo menor, dice la máxima jurídica. Mutatis mutandis, al margen de que los demás tribunales puedan ordenar al Registro que realice determinadas actuaciones, si se le pide al tribunal natural, que es el de la JI, mal procedería la jurisdicción que rechace o se declare incompetente para conocer tal petición. En buen derecho, debe conocerla y acogerla.
[56] Es el típico caso que justifica la existencia del referimiento fuera de instancia en sede inmobiliaria. No tiene sentido requerir una “demanda principal” para estos casos. Y, dicho sea de paso, la indicada modalidad fuera de instancia, que ha sido controvertida en materia de tierras, ha sido reconocida expresamente por el artículo 181, párrafo, del nuevo reglamento. Más temprano que tarde, presumimos que habrá alguna acción directa de inconstitucionalidad ante el TC, alegando que un reglamento no puede contradecir la ley, y que la Ley 108-05 sugiere, en su artículo 50, que debe haber una demanda principal, descartando con ello el referimiento fuera de instancia en esta materia. En nuestro concepto, más que jerarquizar, en casos como estos lo que hay es que armonizar la ley y sus reglamentos. En efecto, la ley no prevé expresamente que es imprescindible que deba haber una demanda principal. Simplemente prevé una hipótesis para definir la competencia: si hay una demanda principal el juez competente es el que esté apoderado de ella, y punto. Entonces, el reglamento ha venido a reglar otro escenario que no está expresamente en la ley, pero que tampoco está taxativamente prohíbo, que es cuando no hay demanda principal. Y en eta última hipótesis se prevé, reglamentariamente, que se debe proceder con arreglo al derecho común, esto es, asignando el caso a una sala o, si el TJO no está dividido en salas, conociendo el asunto el mismo tribunal. Pensamos que es recomendable interpretar a favor el referimiento fuera de instancia en la JI, porque las máximas de experiencia aleccionan en el entendido de que dicha modalidad ha venido devengando jugosos dividendos a favor de la seguridad jurídica en materia de derechos registrados. Quedamos, pues, atentos a lo que pueda decidir el TC al respecto en el futuro.
[57] LUCIANO PICHARDO explica que a partir de la Ley núm. 834, del 15 de julio del 1978, el juez de referimiento ha tenido un notable aumento de sus poderes, pudiendo dictar medidas que, si bien no resuelven el fondo, para dictarlas es posible echarle un vistazo al fondo, lo que no era permitido al abrigo del hoy abrogado artículo 809 del Código de Procedimiento Civil que, tajantemente, prohibía al juez de los referimientos “perjudicar a lo principal” (Cfr LUCIANDO PICHARDO et al. El referimiento civil, comercial, administrativo, de tierras y laboral, pp. 9 y 10).
[58] Párrafo, art. 181, Res. núm. 787-2022: “En caso de que se presente una situación vinculada a un inmueble registrado, que dé lugar al apoderamiento del juez de los referimientos y no exista una instancia principal en curso, los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden admitirlo de acuerdo con el derecho común, siguiendo el procedimiento establecido en la ley y en este reglamento”.
[59] “Procede el pronunciamiento del defecto desde la audiencia de pruebas e incidentes. No es necesario aguardar hasta la audiencia de fondo para tal pronunciamiento” (Sentencia núm. 1399-2019-00038 dictada, el 27 de marzo del 2019, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, constando compilado su considerando decisorio en el tomo II del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2019-2021- de la autoría del suscrito).
[60] “En el proceso inmobiliario, la formal acreditación de las pruebas se lleva a cabo mediante la lectura de inventarios. Antes de ahí, no existe una acreditación probatoria” (Misma sentencia núm. 1399-2019-00038, del 27 de marzo del 2019, citada en el pie de página previo.
[61] Sobre el tema de la citación cuando existe constitución de abogado y cuando no existe una, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha juzgado que, tan pronto se produce una constitución de abogado, la citación debe hacerse al letrado constituido, en el plazo para el avenir de dos (02) días francos, no a la parte en persona (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2018-83567, el 11 de noviembre del 2021, por el TST, Dpto. Central, cuya consideración decisoria consta compilada en la página 429 del tomo III del prontuario de decisiones de dicho colegiado -2021-2023- de la autoría del suscrito).
[62] La praxis en la Jurisdicción Inmobiliaria ha sido hacer de esta fase del proceso una “rutinilla” en la que las partes leen, casi mecánicamente, las pruebas a ofertar. Incluso, muchas veces –para agilizar- se hace uso de la figura, originaria del derecho procesal penal, de la “estipulación” que, en suma, permite simplemente describir el inventario probatorio y con eso basa: se estipulan con ello las pruebas, ahorrándose la fatiga de la lectura. Muy útil, sobre todo cuando se trata de inventarios extensos. Sin embargo, al margen de que es positivo, tal como hemos venido diciendo, ser prácticos, en términos procesales, nos sumamos a la corriente procesalista vanguardista que promueve debates probatorios cuando lo sugieran las circunstancias procesales. Es decir, cuando exista algún punto controvertido sobre la acreditación de una prueba (que no es de fácil acceso, por lo que, siendo inaccesible, se requiere el auxilio judicial; que no se respetó el plazo previo de notificación de lista de testigo; que no se han depositado en el expediente, vía secretaría, pruebas que han sido ofertadas; que se pretende usar un documento que previamente se había dicho que no se usaría en respuesta a una intimación en el contexto de la inscripción en falsedad, etc.) debe formarse un verdadero debate probatorio en la fase de pruebas e incidentes, apartándose de la típica “rutinilla” de lectura de inventario. Ahora, si no existe controversia en el ámbito de acreditación probatoria, pues el proceder pragmático, estipulando pruebas, etc., evidentemente, resultaría factible para agilizar.
[63] Hay que entender que en el saneamiento y en la revisión por causa de fraude, que son los dos procesos de orden público en la Jurisdicción Inmobiliaria, si bien no rige un esquema marcado de etapas, opera –igual- una dialéctica de pruebas e incidentes, primero, y, después, el fondo. La preclusión procesal no es tan marcada como en las Litis, que tiene fases delimitadas, ciertamente; pero, vale reiterar, no es que se va a llegar al extremo de un “arroz con mago procesal”, pretendiendo hoy concluir al fondo, mañana conocer medias, luego volver al fondo y pasado mañana retomar otra medida de instrucción o proponer, ya en fondo, excepciones. Una cosa es que sea más informal el proceso yo otra es que no exista una filosofía procesal que, sin dudas, es –aunque menos rígida- igual que la del proceso aplicable a las Litis: un primer tramo de pruebas e incidentes y otro de fondo. En definitiva, el orden procesal no pude nunca perderse de vista, por un tema de seguridad jurídica.
[64] (…) Las partes pueden solicitar al juez que requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible y que deba ser ponderada (Art. 60, párrafo I, L. 108-05). Sobre los presupuestos que deben darse para que proceda el referido auxilio judicial, ha sido juzgado que la parte que alegue que una prueba determinada le es inaccesible, debe probar que ha intentado obtenerla infructuosamente (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-63083, el día 22 de noviembre del 2018, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 568 del tomo I del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2017-2019- de la autoría del suscrito). Sin embargo, hay pruebas que, de entrada, se sabe que son inaccesibles, casos en los cuales no procede requerir diligencia previa. En esos términos se ha pronunciado la referida corporación de alzada (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2018-81016, el 06 de diciembre del 2018, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en las páginas 568 y 569 del tomo I del prontuario previamente referido).
[65] “(…) Los medios de inadmisión serán regidos por el derecho común” (Art. 62, L. 108-05), etc.
[66] “Las inadmisibilidades pueden ser propuestas en todo estado de causa (…)” (Art. 45, L. 834).
[67] No es ocioso recordar que el legislador inmobiliario no previó el recurso de impugnación o le contredit, por lo que en esta materia las decisiones de competencia, de litispendencia y de conexidad se impugnan mediante el recurso de apelación. Al respecto, hay dos posturas en los tribunales de la J. Por un lado, se ha dicho que es –de plano- inadmisible el le contredit y, por ser el ámbito recursivo de orden público, dicha inadmisibilidad se suple de oficio. Por otro lado, se ha dicho que lo procesalmente correcto es, en virtud del artículo 19 de la Ley núm. 834, dar la fisonomía correspondiente a la acción recursiva, calificándola de apelación, a saber: Cuando la Corte estima que la decisión que le es deferida por la vía de impugnación (le contredit) debió serlo por la vía de apelación, ella no deja de quedar apoderada. El asunto es entonces instruido y juzgado según las reglas aplicables a la apelación de las decisiones rendidas por la jurisdicción de la cual emana la sentencia recurrida por la vía de la impugnación (le contredit). Particularmente, comulgamos con esta última posición, tomando en cuenta que, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el derecho común es supletorio en el proceso inmobiliario.
[68] Interesa precisar que el estudio conjunto y armónico de los artículos 28 y 29 de la Ley núm. 834, del 15 de julio de 1978, que aplican supletoriamente en sede inmobiliaria, pone de relieve que el aspecto cronológico aplica solamente a la litispendencia. Para la conexidad lo determinante es el interés de una buena administración de justicia. Por consiguiente, es incorrecto alegar, como se ha hecho en ocasiones, que debe, en el contexto de la conexidad, declinar el tribunal último apoderado a favor del primero en ser apoderado. Como se ha dicho, ese razonamiento cronológico aplica a la litispendencia. Para la conexidad, vale repetir, es el criterio abstracto del interés de una buena administración de justicia que aplica. Por eso, siendo una noción etérea, abierta, debe el tribunal motivar adecuadamente los porqués de su decisión de acoger o rechazar esta excepción declinatoria.
[69] En su momento fue controvertida la cuestión de saber si la inscripción en falsedad, como incidente de la prueba literal, era competencia de la JI o si, distinto a ello, debían estos tribunales de excepción sobreseer los procesos hasta que el tribunal de derecho común estatuyera al respecto, esto así, en el entendido de que –al ser tribunales de excepción los de tierras- solamente pueden conocer lo que expresamente diga la ley, y la ley expresamente no prevé la inscripción en falsedad como atribución de los tribunales del orden inmobiliario. Afortunadamente, este desacertado criterio ha sido superado, mediante un análisis más profundo de la cuestión competencial, en el marco de los tribunales de excepción, concluyendo –como debe ser- que, por afectar derechos reales inmobiliarios registrados, lo justo y útil, al amparo de la razonabilidad procesal, es entender que la competencia inmobiliaria para juzgar y decidir la inscripción en falsedad sí se verifica. Por ejemplo, que se arguya de falsedad el contrato auténtico de venta que sirve de base al derecho de propiedad en Litis. Obvio que la suerte de la nulidad de dicho acto jurídico terminará impactando derechos registrados y, justamente, el artículo 3 de la Ley núm. 108-05 prevé que todo lo que afecte derechos registrados (o tienda directamente a afectarlo), salvo el embargo inmobiliario que, aunque tenga de objeto un inmueble registrado, siempre es atribución del tribunal de derecho común, entra en la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Para ampliar sobre la competencia de excepción de la Jurisdicción Inmobiliaria, ver el ensayo de la autoría del suscrito intitulado Mirada práctica a la competencia de excepción abierta de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en la página 187 y siguientes del libro colectivo bajo el título Apuntes el derecho inmobiliario registral: a cien años de la Orden Ejecutiva núm. 511. Una edición coordinada y cuidada por la PUCMM y la Librería Jurídica Internacional. Trabajo en el que explicamos que el mandato competencial instituido en el consabido artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, no es rígido ni cerrado. Es decir, no tiene que estar taxativamente consagrado en la norma, basta con que el asunto conecte con el postulado abierto de competencia de excepción. Es el caso, por ejemplo, de la nulidad de venta inmobiliaria, la simulación, la Litis en nulidad de deslinde, etc. Esas cosas, aunque no estén expresamente en la Ley núm. 108-05, ni en ningún reglamento, son competencia de la JI. Y es que el mandato es abierto: todo lo que afecte (o tenga vocación directa de afectar) derechos reales inmobiliarios registrados entra en las atribuciones de los tribunales del orden inmobiliario. Es lo que en doctrina procesalista vanguardista se ha calificado como competencia de excepción abierta. Lo cual, de entrada, chirria porque, por regla general, los tribunales de excepción conocen solamente lo que la ley expresamente prevé. Pero, vale insistir, hay postulados competenciales, tal como el de la JI, que son, si se quiere, abiertos: todo lo que afecte (o tienda directamente a afectar) derechos reales inmobiliarios registrados. No hay un catálogo limitativo. Todo es todo (salvas excepciones expresamente previstas), en el contexto –claro- de afectación de derechos reales inmobiliarios registrados.
[70] Es importante tener presente que, tal como ha establecido Froilán Tavares (hijo), la confesión no siempre surge espontáneamente. Pudiera obtenerse mediante un interrogatorio bien estructurado, en el curso de la comparecencia personal de las partes, sea presencial o virtual (Cfr TAVARES, Froilán (hijo). Elementos de derecho procesal civil dominicano, vol. II, p. 281. Criterio que ha sido acogido y aplicado por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central: Sentencia núm. 1399-2018-S-00154 dictada, el 10 de diciembre del 2018, por la otrora Tercera Sala –hoy terna- del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, cuyo considerando decisorio se encuentra compendiado en la página 565 del tomo I del Prontuario de decisiones de dicho colegiado de la autoría del suscrito).
[71] Art. 13, CPP: “No autoincriminación. Nadie puede ser obligado a declarar consta sí mismo y todo imputado tiene derecho a guardar silencio. El ejercicio de este derecho no puede ser considerado como una admisión de los hechos o indicio de culpabilidad ni puede ser valorado en su contra”.
[72] “A diferencia de la prueba de los actos jurídicos, que normalmente en derecho civil, como lo acabamos de ver, es una prueba legal, la prueba de los hechos jurídicos es, en principio, la prueba libre. El sistema de libertad de la prueba está justificado para los hechos jurídicos debido a la imposibilidad de acomodar una prueba reconstituida” (LARROUMET, Christian. Derecho civil. Introducción al estudio del derecho privado, p. 405). El suscrito, sobre la temática probatoria en el contexto de los hechos jurídicos y de los actos jurídicos, ha tenido ocasión de establecer que, en materia de actos jurídicos, esto es, lo que emana directamente de la voluntad de las partes (un contrato, una factura, un pagaré, etc.) rige el sistema de la axiología legal o prueba tasada, en la que prima la prueba escrita. Como las partes han consentido, se supone que tienen a mano la constancia de lo que han suscrito. En cambio, es la axiología racional, con libertad probatoria, lo que plica a los hechos jurídicos, que se presentan súbitamente sin el consentimiento de las partes (una caída por una escalera, un accidente de tránsito, etc.). No hay contrato, factura ni pagaré para probar un accidente o, en general, asuntos de puro hecho. Por eso, debe flexibilizase la prueba admitiendo comparecencias, experticias caligráficas, informativos testimoniales, inspección de lugares, etc. (Cfr HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Soluciones procesales ante los juzgados de paz y de primera instancia, 2da. edición -revisada y ampliada-, p. 522). Los asuntos de hecho que se presentan en la JI, in rem, más enfocado en lo real que lo personal, son posesiones, ocupaciones, simulaciones de contratos sobre inmuebles registrados, etc.
[73] “Igual que el proceso de derecho común, los actos jurídicos se prueban por escrito y los hechos jurídicos por todos los medios lícitos. En el caso de la Jurisdicción Inmobiliaria, los derechos reales registrados y los asuntos técnicos se encuadran en las reglas de los actos jurídicos; por tanto, se prueban por escrito: certificaciones del Registro, trabajos técnicos de agrimensores, etc.” (Sentencia núm. 1399-2021-S-00009 dictada, el 05 de febrero del 2021, por la otrora Tercera Sala –hoy Terna- del TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 321 del tomo II del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2019-2021- de la autoría del suscrito.
[74] Esta solicitud de plazos mayores a 15 días suele hacerse cuando queda alguna tarea que toma tiempo, como solicitar alguna certificación que el tribunal haya acogido, sin objeción de partes, para depositarse juntamente al escrito justificativo de conclusiones. También cuando son casos complejos con muchas partes y documentos, o cuando las partes residen en el interior, que deben trasladarse al tribual y eso les toma tiempo, etc.
[75] “En virtud del principio de congruencia, los tribunales deben decidir en armonía con lo que pidan las partes” (Sentencia núm. 0031-TST-2021-S-00177 dictada, el 02 de noviembre del 2021, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 406 del tomo III del prontuario de decisiones de la indicada alzada -2021-2023- de la autoría del suscrito.
[76] “El tribunal puede (y debe) inquirir a la parte para que aclare su pedimento, si este no es claro, a fines de estar en condiciones de decidir en congruencia con lo solicitado” (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2020-000602, el 26 de agosto del 2021, por el TST, Dpto. Central, cuyo considerando decisorio consta compilado en la página 406 del tomo III del prontuario de decisiones previamente citado).
[77] Si no hay contradicción, el tribunal tiene más libertar para, en interés de una buena administración de justicia (agilizando), aplicar el Iura Novit Curia: calificando de desistimiento lo que, por error, se propuso como denegación de acto; calificando de aquiescencia, lo que, por error, se dijo como “conclusiones concurrentes”, etc.
[78] Sentencia núm. 0031-TST-2022-S-00444 dictada, el 28 de octubre del 2022, por el TST, Dpto. Central.
[79] “Para que la solicitud de reapertura de los debates sea admisible, necesariamente el peticionario debe notificar su pretensión a la contraparte” (Misma sentencia núm. 0031-TST-2022-S-00444 dictada, el 28 de octubre del 2022, dictada previamente).
[80] En la Jurisdicción Inmobiliaria la noción de auto es aplicable a lo estrictamente administrativo, que no incide en los derechos de las personas, siendo algo de pura administración del despacho, sin posibilidad de tocar derechos. Por ejemplo, un auto de fijación de audiencia, de apoderamiento de terna, etc. De su lado, una resolución se da en materia graciosa y sí pudiera afectar derechos: resolución de reapertura, de liquidación de honorarios, etc.
[81] Cfr Op. Cit., COUTURE, Eduardo J., p. 401.
[82] Por ejemplo, si una parte acciona en función de una parcela resultante de un deslinde, que luego resulta que no existe, por falsedad de documentos, nulidades, etc.; y la parte, luego de emitirse el fallo “inejecutable”, logra aclarar las cosas, consiguiendo una referencia catastral válida, respecto del mismo negocio jurídico realizado, pudiera lanzar otra Litis sin que exista “cosa juzgada”, porque, para los fines, se trataría de un litigio dirigido a otro objeto registral: otro inmueble. Entre otros casos que pudieran darse en el contexto de la declaratoria de “inejecutable”. En definitiva, lo que queremos dejar claro es que el hecho de que una sentencia sea declarada “inejecutable” (que no debe suceder con frecuencia) no supone que la parte interesada no tenga nada que hacer. Debe aclarar las cosas y subsanar aquello que en su momento no se pudo ejecutar para que, parcial o totalmente, pueda finalmente ver satisfechos sus intereses.
